按揭计算全攻略｜供楼利息及年期点计 帮你计算每月供款（附案例）

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楼宇按揭是什麽意思？ 

按揭利率如何计算？ 

按揭还款年期如何计算? 

400万至1000万楼月供几多？ 

按揭计算机

楼宇按揭是什麽意思？

楼宇按揭的意思是以物业作为抵押，向银行或财务机构借钱支付物业售价，欠款须按时分期摊还，否则即提供贷款的银行或财务机构有权收回物业。

按揭利率如何计算？

按揭计算机计算公式

由於借款人每月都会偿还贷款，因此利息会相应递减，计算每月供款时，供款额 ＝〔贷款额 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕，n代表贷款的月数，将数额代入，就能计算出每月供款额。

按揭计算机 | 印花税计算机            

只要在House730按揭计算机，输入物业楼价、按揭成数、还款期、印花税等即可计算首期及供款等借贷资料。               

按揭还款年期如何计算            

目前，按金管局规定按揭最长供款年期上限为30年。银行一般会以申请人年龄及物业年龄相应计算按揭供款年期，以较短者为准。                                          

按揭申请人年龄 

银行普遍用「75减人龄」得出可供款年期，部分银行接受以80减申请人年龄计算。例子：假设按揭申请人50岁，以75年减去按揭申请人年龄，申请人最长只可获批25年供款期。

按揭计算亦考虑楼龄

除了考虑人龄外，银行会根据物业年龄计算最长供款年期，若申请六成或以下按揭，一般大型屋苑，大部分银行以「75减楼龄」得出最高供款年期。旧区单幢式旧楼等交投稀疏的物业，银行或会改以低於70年减楼龄计算。村屋则大部分银行用65年减楼龄计算。

未补地价居屋

未补地价居屋最长供款年期为 25 年，但无须进行压力测试。补地价后银行将视之为私人物业，按揭年期采用与私楼相同准则审批。

400万至1000万楼月供几多？

以最高可按揭贷款90%、供款年期30年、按揭息率4.125%以及月供按保保费计算：

*申请人须通过「供款占入息比率」不超过50%的准则(基本DSR)，一概以银行最终审批作准。

*金管局於2024年2月28日公布，压力测试暂停实施。即借取按揭贷款的要求有所改变。对於首次置业客户而言，只需确保每月供款金额不超过其总收入的50%即可通过贷款审核。

使用按揭计算机的好处

入市前作充足准备

透过「按揭计算机」可知道首期及每月供款，准买家可以锁定自己负担能力范围内的物业进行选购。

了解每月还款

部份「按揭计算机」可以准确并详细地计算每月供款的开支，买家在置业后可以更容易规划家庭开支比例，并作出长远的财务规划。透过「按揭计算机」亦可计算出在罚息期后尚余贷款金额，从而知道是否符合资格作转按及加按等安排。

除了按揭，计算出额外的主要置业开支

除了按揭利息开支之外，部份按揭计算机可以计算出印花税开支，并计算连同代理佣金、律师费及装修费等在内的置业总开支。

加按、转按预算都计得出

已有按揭在身的业主只要在计算机中输入现时剩余贷款、按揭利率、还款年期，以及转按后的物业市值、贷款额、按揭利率、还款年期等资料，便可计算转按及加按成本，以及转按后利息成本是否下降。

使用按揭计算机注意事项

个人因素影响按揭成数

虽然按揭成数最高可做9成，但若果申请人并非固定受薪人士，或者物业类型属於村屋等，均无法借尽9成按揭，按揭计算机未必能反映申请按揭时所获批的按揭成数。

了解更多：按揭成数攻略

压力测试个别情况更严谨 (已暂停实施)

一般情况下，压力测试的计算方法是以当前按揭利率增加2%计算，但金管局於2024年2月28日公布，压力测试暂停实施。即借取按揭贷款的要求有所改变。对於首次置业客户而言，只需确保每月供款金额不超过其总收入的50%即可通过贷款审核。

还款期未必能借尽30年       

同理，目前按揭还款年期最高为30年，但如涉及资助房屋或者楼龄较旧的物业，最长还款年期也少於30年。

按揭计算常见问题   

楼宇按揭可以做几多年？

金管局规定，新造按揭贷款年期上限设定为30年。 但实际获批按揭年期则因申请人年龄及物业种类而定。                                

如何计算每月供款？

每月供款额 = 〔贷款额 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕，n代表贷款的月数。 不过计算过程繁复，准买家可使用按揭计算机计算。                                   

甚麽是罚息期？ 

罚息期是指在申请按揭后的一段指定年期内，业主无法转按或提前还款的情况。这是银行为了确保自己在做按揭时不会损失利息所设立的措施。一般而言，罚息期通常为2年左右。