立即跳到：如何定义首次置业？︱首次置业优惠和好处︱置业前准备︱一般置业流程︱置业成本概览︱香港置业注意事项︱常见问题︱
如何定义首次置业？
首次置业意思是指第一次购买住宅物业。从地产及银行角度来说，只要是未曾拥有过任何香港住宅物业的香港永久性居民，就是首次置业人士。除此之外，无论是过往曾经拥有香港住宅物业但已经售出，或已除名人士，都符合首次置业的资格。如想购入居屋这类政府资助物业，其资格准则就比较严格，详情需向房委会查询。
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首次置业优惠和好处
最近楼价稍有回落，加上早前政府公布新一轮财政预算案，推出多项措施推动市民置业，包括放宽首次置业人士按揭保险措施，对於打算置业的人士，可能是入市的大好时机。
财政司司长於2022年2月23日推出的新措施，提升了首次置业人士按揭贷款的楼价上限，8成按揭贷款的楼价上限由800万提升至1,000万；而最高8成按揭贷款的楼价上限则由1,000万提升至1,200万。另外，首次置业人士即使未符合银行的压力测试，仍可申请最高8成或9成按揭，但其供款与入息比率不可超过 50%，保费亦会因应风险因素而作出额外的调整。要注意的是，以上提及的新措施并不适用於未落成的楼盘，即「楼花」。
修订香港按揭证券公司的按揭保险计划楼价上限（「波叔plan」）
| 楼价 | 旧按揭成数 | 旧Plan首期 | 新按揭成数 | 新Plan首期 |
|---|---|---|---|---|
| 800万 | 90% | 80万 | 90% | 80万 |
| 1,000万 | 80% | 200万 | 90% | 100万 |
| 1,200万 | 50% | 600万 | 80% | 240万 |
| 1,400万 | 50% | 700万 | 68% | 440万 |
| 1,600万 | 50% | 800万 | 60% | 640万 |
| 1,800万 | 50% | 900万 | 53% | 840万 |
银行一般以申请人收入和信贷纪录进行压力测试，评估按揭申请人的还款能力，从而批出按揭金额。建议置业人士在购买物业前，要先查询银行能否做按揭，以及货比三家，比较不同银行的按揭保险计划及利率，并预先在签定任何交易合约前申请按揭。如担心个人收入不稳定而未能通过压力测试，可考虑透过收入稳定和有良好信贷纪录的第三者作为担保人，协助申请按揭，而申请人及担保人的收入，将会被合并计算压力测试。置业人士成功申请按揭的话，还款期内需向借贷银行缴交利息。而不少银行都有推出首次置业优惠或现金回赠，详情可向各间银行详细了解。
置业前准备
新手置业做业主是大部份香港人的梦想。一直努力工作、拼搏的目标，都是希望得偿所愿成功置业。那麽置业前应该要注意甚麽？你又准备好了吗？以下置业攻略分享新手置业有6大条件要准备，由资金、地理位置到未来规划，全都是置业前的考虑。
置业攻略: 【香港上车攻略】如何挑选最佳上车盘 ｜上车成本、价钱
一般置业流程
买楼流程多又繁复，由锁定目标睇盘、聘请律师、签署合约、验楼到收楼，整个置业过程，对很多新手置业的朋友来说都很陌生，你当然可以找一位可信的代理协助你完成交易，但你亦应该熟知整个买楼流程，让你更安心，同时避免骗局。
置业攻略: 置业流程你要知｜买楼程序+置业贴士
置业成本概览
一般置业成本分为6类：首期、按揭费用、印花税、经纪佣金、律师费用以至装修费用。新手置业前，建议先预留以下费用，以免物色到心水楼盘后，错过了上车机会。
首期要付多少？
私楼、居屋及公屋的首期都各有不同，私楼与居屋的首期最少为楼价的10%；公屋（绿置居）首期最少为楼价的5%。
| 楼宇类别 | 首期支出 |
|---|---|
| 私楼 | （首次置业） 10% |
| 居屋 | 10% |
| 公屋 | 5% |
置业攻略: 计一计私楼/居屋/公屋首期要几多? ︳买楼首期支出
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置业杂费
买楼除了要准备首期外，置业过程中的杂费也要紧记预备好。当中包括：印花税（即「打厘印」）、律师费用、地产经纪代理佣金、按揭保险、装修费、清理废料费用（俗称「泥头费」）、差饷地租、管理费。有不少屋苑在业主新入伙时，会收取特别基金收费、公用服务按金、预缴管理费等，一般是1个月至几个月的管理费不等。因此准业主除计算每月供款能力外，也要把杂费项目纳入考虑范围中。
置业攻略: 置业杂费全面睇
计算你的薪金可以购买哪个价格的楼盘？
随着香港开始跟随美国加息，香港金融管理局（金管局）於2022年9月23日向银行发出指引，将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的3厘，下调至2厘。首次置业的买家申请按揭须通过压力测试，即是银行会计算「供款与入息比率」(DTI)。银行会按现行按揭利率（例如 3.125%），加入预计利率上调的利率(一般为加2%)，计算一下你的现时薪金是否仍然能足够供款。在按息加两厘后，供款不可超过申请人入息的60%，如未能通过压力测试，则需另加按揭保费。
| 楼价(HK$) | 最高可按揭贷款 （以九成计） | 首期开支 （未计算杂费） | 压力测试月薪要求 （假设按揭利率3.125%, 压力测试以利率上升2%计算, 还款30年计算） | 估算每月供款 （已包括 月供按保保费） |
|---|---|---|---|---|
| 200万 | 180万 | 200,000 | 17,046 | 8,047 |
| 300万 | 270万 | 300,000 | 25,568 | 12,070 |
| 400万 | 360万 | 400,000 | 34,091 | 16,093 |
| 500万 | 450万 | 500,000 | 42,879 | 20,241 |
| 600万 | 540万 | 600,000 | 51,455 | 24,289 |
| 700万 | 630万 | 700,000 | 60,030 | 28,338 |
| 800万 | 720万 | 800,000 | 68,606 | 32,386 |
*以上数字均用作参考，实际按揭利率及首期开支，需向银行查询。
置业攻略: 你份人工可以买到几钱的楼？
香港置业注意事项
除了以上提及的置业成本及杂费外，新手置业还有许多要注意的事项，切忌草率及贪平。如使用联名买楼浪费了一个首置名额、被楼宇漂亮的装潢蒙蔽、错估贷款额、未有找按揭转介公司、未有预算管理费及屋苑大型维修情况等多个问题。因此，建议上车前可多留意不同的置业攻略，又或询问亲朋好友，为首次置业做足完善的准备。
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常见问题
问: 在置业时，甚麽时候要委托律师？
在签署临时买卖合约之后便可委托律师，买家可选择发展商的律师楼，或联络相熟的律师。
问: 购买新盘时要签什麽文件？
在售楼处选择好心仪的单位后，买家只需签署发展商的合约文件，所有任何第三方提供的文件，均没有必要签署。
问: 如未能通过压力测试，可否申请按揭？
在政府推出的新措施之下，1,000万或以下物业可申请最高九成按揭贷款；1,000万以上至1,200万的物业则为八成。而未能符合银行压力测试的首次置业人士，仍可以申请承造最高九成按揭，但个人或家庭入息与供款比率不可超过50%，并须在原有保费之上额外再加15%按揭保险费。
