【銀主盤攻略】銀主盤是甚麼？如何拍賣、做按揭，又有甚麼風險？

立即跳到：甚麼是銀主盤︱購買銀主盤流程︱暗標出售銀主盤︱公開拍賣銀主盤︱購買銀主盤注意事項

甚麼是銀主盤

銀主盤是指借錢給業主的人（也就是承造按揭的銀行或借貸公司），因業主無力償還按揭而將樓盤沒收再賣出，以償還業主的欠款。

與一般「釘契盤」或業權不全的樓盤不同，銀主盤是政府認可的。銀主(借貸方)面對業主無力還款，會入稟法庭才賣出，具香港法律認可。因此除非樓盤有僭建、業權不足等問題，否則銀行亦會願意對購買銀主盤的新買家批出按揭。

不少人以為銀主盤會比市面樓盤便宜很多，甚至以為只需要代償還前業主剩下的按揭便可以買下。其實銀主盤會透過暗標或拍賣方式，以價高者得方式出售，底價亦會進行估價。而銀行扣除所有費用及按揭後，會將餘額交還予買家。所以銀主盤不一定會比市價便宜很多，需要視乎買家出價。

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購買銀主盤程序

一般市民是無法單獨購買銀主盤的，需經由物業代理或拍賣行購買。物業代理大多會將銀主盤的資料放在網頁上，亦會定期顯示那些銀主盤安排拍賣，及列出拍賣物業詳細地址。你亦可以詢問物業代理有否銀主盤放售。

若對銀主盤有興趣，你可先約代理睇樓，視察環境。遇上心儀盤，則可以了解該盤是以「暗標形式」還是「拍賣形式」放售。

暗標購買銀主盤

一般銀主盤銀行亦會先以「暗標」方式出售，業主遇上心水樓盤，可由物業代理幫忙填寫入標書交至銀行。於「招標期」截止後，銀行會審視所有標書，以「價高者得」方式確認將樓盤售予哪位買家。

銀主盤拍賣

如果該樓盤經過多次招標不成功，銀行會委托拍賣行進行拍賣。拍賣行會委託測量師行，於拍賣當天估價並公開「明標」拍賣。有興趣人士可帶同訂金即場出價，價高者得。成功投得銀主盤的買家可以即時簽約。

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購買銀主盤風險

1. 銀主盤由於是沒收而來，有機會裝修參差，甚至沒有清空單位，銀行不會還原或清空，有興趣的準業主可先睇樓再作決定。睇樓時要留意物業是否有僭建部份，或任何違反建築物條例情況，因為新買家是需要背負物業所有責任。在購買銀主盤前，最好查冊了解物業有否出現相關狀況才作決定。

2. 有些銀主盤會連租約拍賣，若想睇樓需要與租戶溝通。

3. 單位的債務（例如上手水電媒、管理費欠費等），新業主亦有責任清還，因此需預留此部份資金。但前業主的個人債務則不屬此項，新業主毋須償還。

4. 某部份銀主盤只有「部份業權」，或有機會有僭建等問題，建議準業主有心儀樓盤，同樣查冊確認業權是否完整。

5. 銀主盤的交樓期由銀行決定，有別於一般買賣由雙方決定。若需時申請按揭(例如更高按揭保險)，則需要留意交樓期，儘早提交申請。

銀主盤按揭

坊間理解銀主盤難承造按揭，其實，銀主盤單位絕對可以承造按揭，甚至是承造高成數按揭，只是銀主盤的狀況不盡相同，有違法僭建建築物，亦有可能日久失修，間隔有改動等，都會影響承造按揭，而銀行之間估算物業造價不一，承造按揭銀行估算銀主盤造價若有差距，都會影響批核結果，而影響銀主盤最終按揭成數。

另外，銀主盤出售時，很多時未必能提供樓契，導致銀行承造按揭時，審批條款會較為嚴謹。買家若購買此類銀主盤時，宜委託律師查問清楚。一旦遺失樓契，業主是需要尋找律師就遺失樓契進行宣誓及說明遺失原因。銀主盤的樓契有機會不完整之外，亦有可能是出售物業部份業權，此情況下則無法承造按揭。

由於銀主盤也可以是連租約出售，買家購買忘此類物業，會視為非自用住宅物業，在申請按揭時，按揭成數五成。有按揭負擔的申請人，按揭成數再降一成至四成。當然，若銀主盤是曾經發生事故單位，被視為「凶宅」，而坊間沒有就「凶宅」作具體定義，這類單位向銀行承造按揭時，每間銀行對凶宅的紀錄及審批按揭結果都有差異，宜向銀行了解後再作決定。