上期提及2003年沙士时期与现时楼市状况有别，1月份农历新年前，多区屋苑交投已出现回升，楼市本可出现反弹，释放累积了多月的购买力；但新冠肺炎疫情的出现随即窒碍了本可回稳的楼市。不过，由於有应对沙士的经验，疫情透明度及市民防疫意识提高，市场普遍预期疫情可於数月内受控，故此没有急切性需要的业主不会劈价出售物业，较多业主属於静观其变，市场出现明显降价的「笋盘」不会太多。再者，随十多年间楼按措施的推行，楼市结构已出现显着变化，楼市持货者绝大部分是用家及长线具实力投资者，不会轻易大幅减价；市民在楼按供款能力及防守力方面亦较前提高，故是次新冠肺炎疫情影响楼市交投量大於楼价。

但当然，市场上有少部分业主愿意降价以求快步售出单位，吸引了一些买家寻觅笋盘，故此睇楼活动虽受疫情影响而大为减少但仍优於当年沙士时期。近日市场争相报导业主劈价盘，不过看报导时可分清，所指的减价是减了多少？所谓减价是对比成交价还是业主叫价？因为业主叫价可以是偏离现实叫高的，现在减回至市场价未必等於劈价盘。例如最近有报导指一个沙田单位由900多万劈至800多万售出，翻查纪录，1月份相同屋苑及尺数单位亦以800多万售出，而该单位最近的银行估值亦一直维持800多万水平，细看报导原来是指业主原先叫价900多万，换句话说，那只是业主接受现实愿将单位减回至市场价而已。

与沙士年代仍处於通缩状况不同，香港的经济基调近年都是稳固的，楼市大致向好，近年楼市刚性需求更为殷切，这是支持楼市的重大因素。不过，去年外围不稳及本地出现达半年时间的社会运动及冲击动荡，确实已对本港经济造成打击并正在出现负增长，如今加上新肺炎疫情拖累，对整体经济的影响只会扩大。中国内地新肺炎疫情严峻，各省市已出现确诊甚至社区爆发，企业延迟开工、订单停接、经济及消费活动大幅减少、封城交通受阻、旅游近乎停顿，即使内地已公布大规模放水，仍须面对经济下滑的风险，现今中国已是全球第二大经济体，足以牵连全球经济进一步放缓，香港经济与内地关系密切，将无可避免地打击本地经济进一步转弱，连带性影响值得留意。

作者为中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤