很多时评论经济新常态均会以「金融海啸」即2009年后作为分水岭，不过宏观整体经济，包括香港的楼市，在2007年即「次按危机」后已经出现了天翻地覆的变化及冲击。

在2007年至2019年11月，香港面对不断增加的大量热钱，平均每年增长约10%，结果在上述期间香港的M3(货币供应量)总共增加了191%，香港聚集的资金足足增加近两倍，如此巨额的资金，楼价当然容易起了。

根据差估署物业指数的图表，2007年前曾有一段颇长的时间租金指数与买卖指数的升跌趋势是并排而行，好比「拍拖」。但是在2007年后，当大量热钱涌入，两者的升跌趋势开始分家了。换言之，在热钱涌入后楼价的升幅是多於租金！

若各位认同当市场增加了很多资金，但产品却没有增加，价格便容易出现上升。相信各位便会明白在2007年至2019年，香港楼价为什麽会出现急升！

未来在环球大气候及「一带一路」等因素影响下，香港究竟会汇聚愈来愈多资金？还是出现流失资金的情况？其实掌握这答案便等於掌握香港楼市的升跌了！

祥益地产总裁汪敦敬