笔者之前分享了买楼上车的要诀是量力而为，以及如何掌握Holding Power。很多朋友问：「你评估楼市如此准确，到底有何因素影响楼价上升或下跌？」这个问题问得非常好！如果用错误的逻辑去评估市场，可能会招致严重的损失。

楼价上落是决定於买家及业主板块的博弈结果。简单而言，视乎普遍业主或买家，那一方「手瓜」(实力)较强硬。假设业主的「手瓜」强过买家很多，即使市场不平衡，楼价亦难以下跌。
首先，我们要面对以下现实，2009年金融海啸后，业主板块明显较1997年时强横得多，普遍业主低借贷、经济能力强及财务结构稳健。再加上，目前香港最大的人口板块仍然是45岁至55岁的社群，这个社群正正掌握了退休前10年左右的事业生活。可想而知，他们的购买力是最强，如果大部分人低估了业主的购买力，较容易错误评估楼市，就会输到无朋友。

下篇专栏将集中分享45岁至55岁这个社群，如何衍生两种强横的复式购买力，并且导致很多想上车的人士判断错误。

作者为祥益地产总裁

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