下星期圣诞节又到，意味此文将会是2019年最后一篇文章。展望2020年影响楼市的因素，最关键当然是中美贸易谈判，终於在上周才达成初步协议。虽然比笔者预期中迟，但中美之间，谈谈打打，大家都不会全面闹翻；也很难全面合作，在明年情况相信也会继续。

中美关系时好时坏，对楼市带来一点波动。但据中国海关总署指，截至11月，中国货物贸易进出口总值28.5万亿元人民币，出口15.55万亿元人民币，增长4.5%、入口12.95万亿元人民币，跟去年持平。贸易顺差2.6万亿元人民币，扩大35%。当中，美国占的份额因关税问题，当然减少了，但中国对欧盟、东盟及「一带一路」沿线各国的出口增加了。不但弥补了美国贸易减少的缺口，还增加了4.5%。

中国正不断调节对美国市场的倚赖，也证明中国货品在美国以外市场也有足够的竞争能力。中国自然有足够谈判实力跟美国在明年继续周旋，破局的机会不大，加上美国大选年，总统特朗普有十分大的动力跟中国谈判成功，以增加其当选的力量。笔者估计第二阶段中美贸易谈判也是乐观的。至於美国以至香港的利率，也会保持稳定，最多或会减息一次，大选年加息的机会相信很低了。

最令香港楼市困扰的因素，一定是社会运动的影响。政府不断强调2020年，香港经济会负增长、失业率会大幅攀升，零售、餐饮和旅游等行业会首当其冲。此外，移民人数上升，资金会否大量外流，都会影响买家的心态。笔者估计一般投资市场如商铺、写字楼及工商物业，难免有大幅度的调整，估计在30%左右。但住宅受刚性需求影响，尤其是1,000万元以下物业，首期也因按揭保险放宽大减的条件下，下跌的幅度有限，估计在5%以内；2,000万元以上，影响幅度较大，估计跌幅在10%以内。

但大家不要忘记，新增土地供应有限，过去两年的动土数字也大幅回落至10,000伙以下。新供应在2021年开始又再断层，未来楼市不宜过分悲观！

作者为世纪21奇丰物业顾问行主席及行政总裁李峻铭