笔者曾在此专栏提过09年金融海啸后的新常态，有三点可以准确反映楼市：1)二手放盘量；2)租金升跌；3)货币汇率；其中货币汇率对楼市的影响最深！回顾71年美国取消金本位后，房地产随着「印银纸」，至今楼价总共上升90至110倍。

本篇将详细剖析货币汇率对楼市的影响或了解何谓货币战争。众所周知，09年开始美国率先大力量化宽松，於是美元对比人民币就不断下跌，而人民币连续几年不断上升，其实所谓升跌只不过在乎那一方「印」得多。人人均知港元与美元挂鈎，在美元不断下跌的几年间，其实港元亦不断下跌，於是楼价不断上升，这就是过去几年香港楼价不断急升的最主要原因。

当然美国不断量化宽松，对於一些与美国货币挂鈎的国家(或城市)是相当不公平的，因为美国「印」多了钱去消费，变相由其他国家「埋单」。局面维持至2015年才起了重大变化，美国量化宽松已达极限，市场开始难以接受，於是美国停止量化宽松，但其他挂鈎国家并不愿意停止，因为各国都想继续量化宽松，去抵消过去美国量化宽松时被抢去的财富，因此全世界开始斗「印银纸」。

在波谲云诡的货币新局面，究竟楼市何去何从？下集笔者会分享我的观点。

作者为祥益地产总裁汪敦敬