每当遇上楼市转向，不论市升还是市跌，总会出现所谓估价不足、估值不贴市等常态。最近，市况似乎又开始逆转向下，传媒就抢着说个别银行因应对后市睇法而将估价下调，提醒准买家上车申请按揭时要多加留意及考量。近日就有朋友向笔者反映，当选取某两间大银行做初步按揭估价时，两口询价结果竟然差距超过一成半！究竟背后是什麽原因促使同一物业在同一平衡时空下，价值有如此大的差距呢？

估价不足 纯粹商业决定

每当银行决意大做时，前线营销同事便会倾力为新申请客户向外判的独立估价行争取最有利的物业估价，只要合乎专业原则，询价结果的确会有高低之分，反正估价本来就不是只有一个绝对值。换一个角度，当某银行放风收紧按揭贷款，新客户或许就只能得到一个相较平庸的初步估价以供参考，被打发了事。这样一来，两者间的估值差距确实可能会有一成以上。

退一步说，估价行亦会有自身对市场的洞见。常看到新闻报导说，测量师对启德地皮估值最低由几多到最高几多、什麽市场上限下限成交等等，都说明了估价从来都是一个专业及综合的意见分析，并没有一个绝对结果。例如某位测量师经计算后觉得地皮值50亿，但另一位测量师可能觉得值62亿，情况放诸按揭估价上亦都一样，意见可不尽相同。当某某估价行经分析后对后市表示乐观，物业估值亦会变得较为进取。反之，当某估价行的估价较市场偏低时，或者不是银行的问题，又不是砖头的质素问题，可能只是估价公司对市场睇法的侧面反映而已。

作为普通的上车客，市况逆转时最应值得留神！因其影响了对物业的估值和申请按揭成数两个最重要部份。以笔者的朋友为例，两口估价虽有明显差距，但就算银弹充裕，还是建议采纳低者作为基础来计算按揭的参考可能较好，免得计尽了， 市况持续下行，风险就变得更大了。另外，尽量选择一些依然活跃於按揭市场的银行，一来条款及估价应较可取；二来要留意审批时间。因为若然所选银行取态消极，背后相关批核人亦不见得会抓紧时间审批，若果市况持续下行，当时间拖长了有机会引致到最后覆核时出现估价不足，那就真的大失预算了。

中原测量师行估价部高级经理张世昌先生
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