特首发表新一份《施政报告》，房屋及土地规划政策再次成为焦点，笔者认为这份施政报告的土地及房屋政策方向大致正确，但惊喜不大，许多计划见效需时。个人会评为「70分」，比上一份好。笔者认同政府的出法点，只是许多政策要有长远规划及施政决心，也需要持续性地推行，否则效用不大。在「宜居及可持续发展」的道路上，香港仍落后於许多地区。不管未来数月的市场波动，长远而言，香港所有类别的土地供应仍然不足，所以在土地供应上要有多项选项。

简单而言，施政报告的内容对楼市没有重大影响，未来数月外围因素，尤其中美贸易战及本港社会运动会影响楼市走势。预测未来3、4个月楼价仍会向下调整5%。住宅楼价有机会从高位(2019年6月)向下调整约10%。但出现像1997年般的「大跌市」机会不大。笔者亦相信现时政府没有「减辣」空间，未来6个月「减辣」机会不大，估计今年美国可能减息1至2次。

卖地是政府主导，卖楼是发展商因应市况推盘。现在问题是楼价仍然高企，未来3至4年数字上的供应是足够的，但可负担的住宅供应(affordable housing)却严重不足，所以市民能负担的面积愈来愈少，选择也不多。希望政府可增加港人置业阶梯，考虑不同阶层的置业需要，审视公屋和居屋的政策和入息限制，以至轮候时间。

作者为莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文