特首日前发表的《施政报告》，当中有两项涉及楼市政策的瞩目措施，包括即时放宽物业按揭成数至七成并调整供款与入息比率至五成，另外则容许投资移民购买五千万元或以上的豪宅。

对此，上述两项措施对楼市来说绝对是好消息，准买家都非常关注，据分行前线反映，之前有一直洽商中的买家都加快决定，以防业主反价。另外，开始接近周末，准买家亦积极寻盘预约睇楼，相信周末的50大指标屋苑预约睇楼量将会继续上升。

笔者认为，今次两大措施对整体楼市均有帮助，惟暂时豪宅区未见特别多客人查询，也许只只是按比例地稍有增加，估计5,000万元或以上豪宅转旺仍需要时间消化及反映。

其实5,000万元或以上的豪宅较多集中在港岛区，如半山、山顶及南区等，九龙新派豪宅例如启德及九龙站一带。此类高价物业买卖占比向来不多，以今年一手新盘为例，截至10月15日为止，交投有318宗，占整体私宅登记量只有2.7%。至於二手方面更少，暂时只占0.6%，而一二手合计亦只有1.3%。

不过，若从按季分析，5,000万元或以上的豪宅买卖占比的确有所增加，尤其在一手市场，首季只占1.8%，次季占2.7%，第三季占3.6%，而最新的第四季暂时占4.3%，可见按季有上升趋势。对比二手则较平稳，近三季均维持在约0.5%至0.7%之间窄幅波动，整体一二手合计占比则约为1.4%。

措施出台，对豪宅市场有否帮助？笔者认为一定有，但期未必会很明显，因为此类物业买卖占比的确较少，即使有措施扶持，成交也未必可以大量增加。

相对5,000万元豪宅而言，放宽按揭成数至划一的七成反而有更大及更广泛的影响，因为无论是贯入中高价楼自住的用家，如一些高收入的本地专业人士及外来专才、隐伏了多年的换楼客及投资者均能受惠，再配合辣招已全撤及进入减息周期，相信市场上介乎1,500万至3,000万元的中高价住宅物业会更为吃香、最能受惠！