上周三公布的施政报告，在楼市不景的背景下，大家都期待政府如何为楼市注入动力。一如以往楼市政策，着墨不少，可惜刺激措施的力度比预期少，相信令不少人失望。

唯一落实的是，把新投资移民入境计划的认可投资范围由原来只限工商物业，扩展至5000万或以上住宅物业；这个门槛非常之高，而且投资移民的成功宗数去年只有几十宗，对市场影响极少。

之前坊间盛传的不少提议，包括青年置业贷款计划，强积金可作置业首期，放宽高才专才资金来港置业等等，通通没有出现。新增措施只是提高年青人（40岁以下）买居屋的机会，令购买力流向居屋市场，对上车盘反而不利。

对市场有真正长远影响的，反而是金管局同时宣布放宽住宅按揭条件，物业不论价值，自用或投资，私人或公司持有，一律上限为七成。加上辣招税已经取消，明显有利投资者入市。市场上的新盘，近期也多了一客多食，俗称「西饼客」的投资者入市。在减息的背景下，投资者入市的趋势将会提升，放宽按揭后将有利加大杠杆，预期回报将更高！将有利交投回升及楼价回稳。

施政报告中「规管劏房」是另一重点，淘汰劣质劏房，用心非常好，笔者也支持。但必须明白劏房变成简朴房后，供应必定会减少；笔者估计政府的如意算盘是增加公屋供应去填补这个缺口，问题是轮侯公屋的人龙仍然很长，这无疑是额外的负担！

市场上其实有不少空置的工厦及商厦，应考虑如何活化这类供应去填补简朴房的不足；一方面不会浪费社会资源，另一方面可以减轻公屋轮候的压力，可谓一举两得！

最后施政报告的措施温和，相信不会刺激楼价快速反弹，但方便投资者入市的方向正确，将有利楼市慢慢恢复健康。