银行提早减P 供楼负担加快减轻
銀行提早減P 供樓負擔加快減輕
说楼解按 王美鳯
日期:
2024年09月21日

美国启动减息后,9月19日本港银行同日公布下调最优惠利率(P) 0.25厘,优於市场预期,市场原先一般预料银行未必在美国减息初期阶段减P,故此今次港银是较市场预期加快减息,而且减幅达0.25厘亦优於预期。背景及原因为何?

 

港P在对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅,加幅合计只有0.875厘,美息加幅则共有5.25厘,故此是次减息周期港P减幅及次数亦会少於美息。若以过往数字及息率水平来看,港P未必可於美减息初期下调,是次银行加快落实减P相信源於以下几项因素:

一)  反映银行资金成本的港元拆息HIBOR最近下跌步伐加快,9月19日1个月拆息已跌至3.61%为28个月以来低水平,拆息水平已较美国息率低1.5厘;

二)  美国启动减息之起步减幅大於市场预期,减息达0.5厘而非0.25厘,美国减息后料可再进一步推低拆息水平,令银行资金成本下降;

三)  银行曾於去年起上调按揭计划息率共达0.75厘以帮助扩阔新造按揭的息差,例如细P计之H按锁息上限由P-2.5%逐步调整至P-1.75%,造就现时提早减P条件。

 

由於市场主流按揭计划H 按现时以P为基准封顶息率计算,当P下降,H按或P按用家的实际按息均会同步下降。以市场按揭计划H+1.3%、封顶息P-1.75%计算,P由5.875%下降0.25厘至5.625%等於实际息率由4.125%减至3.875%,以30年期计每月供款减少3%。

 

美国通胀率持续回落至2.5%三年半新低,迈向2%通胀目标的信心增强,加上劳动市场发展放慢,市场预期美国於年内仍可再减息2次,今年合共减幅可达1厘。是次美国减息周期将延至明年甚至2026年,将视乎当地通胀、就业及经济状况决定减息步伐。预期明年本港减息周期将随美息延续,由於对上一次加息周期港P加幅仅达0.875厘,是次减息周期港P减幅亦会少於美息,但留意一点,对上一次加息周期实际按揭息率由1.5厘逐步升至4.125厘,当中加幅不只因为银行加P,而是结合拆息HIBOR上升、及银行上调按揭计划息率,而导致合共达到2.625厘的按息加幅,故此明年整体按息将因应P减幅、拆息走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。


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银行提早减P 供楼负担加快减轻

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专家分享 - 说楼解按 王美鳯
日期:2024年09月21日

美国启动减息后,9月19日本港银行同日公布下调最优惠利率(P) 0.25厘,优於市场预期,市场原先一般预料银行未必在美国减息初期阶段减P,故此今次港银是较市场预期加快减息,而且减幅达0.25厘亦优於预期。背景及原因为何?

 

港P在对上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅,加幅合计只有0.875厘,美息加幅则共有5.25厘,故此是次减息周期港P减幅及次数亦会少於美息。若以过往数字及息率水平来看,港P未必可於美减息初期下调,是次银行加快落实减P相信源於以下几项因素:

一)  反映银行资金成本的港元拆息HIBOR最近下跌步伐加快,9月19日1个月拆息已跌至3.61%为28个月以来低水平,拆息水平已较美国息率低1.5厘;

二)  美国启动减息之起步减幅大於市场预期,减息达0.5厘而非0.25厘,美国减息后料可再进一步推低拆息水平,令银行资金成本下降;

三)  银行曾於去年起上调按揭计划息率共达0.75厘以帮助扩阔新造按揭的息差,例如细P计之H按锁息上限由P-2.5%逐步调整至P-1.75%,造就现时提早减P条件。

 

由於市场主流按揭计划H 按现时以P为基准封顶息率计算,当P下降,H按或P按用家的实际按息均会同步下降。以市场按揭计划H+1.3%、封顶息P-1.75%计算,P由5.875%下降0.25厘至5.625%等於实际息率由4.125%减至3.875%,以30年期计每月供款减少3%。

 

美国通胀率持续回落至2.5%三年半新低,迈向2%通胀目标的信心增强,加上劳动市场发展放慢,市场预期美国於年内仍可再减息2次,今年合共减幅可达1厘。是次美国减息周期将延至明年甚至2026年,将视乎当地通胀、就业及经济状况决定减息步伐。预期明年本港减息周期将随美息延续,由於对上一次加息周期港P加幅仅达0.875厘,是次减息周期港P减幅亦会少於美息,但留意一点,对上一次加息周期实际按揭息率由1.5厘逐步升至4.125厘,当中加幅不只因为银行加P,而是结合拆息HIBOR上升、及银行上调按揭计划息率,而导致合共达到2.625厘的按息加幅,故此明年整体按息将因应P减幅、拆息走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。


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