减息谂咩好系列:减息应该买楼? 买楼 VS 租楼的4大考虑
減息諗咩好系列:減息應該買樓? 買樓 VS 租樓的4大考慮
市道行情
日期: 更新日期:
2024年09月13日 2024年09月19日
望穿秋水,美国终於减息,本港两间银行率先公布调低新造按揭息率。各大发展商即急推旗下新盘,一手市场升温,二手楼交投料转趋活跃。不过,「买楼唔系买棵菜」,加上业主或借利好气氛反价,买楼不一定是「王道」,租楼或会更划算。

一、 置业成本多   首期以外涉多项使费  

私楼楼价从历史高位回落近三成,不过,不少人仍觉得香港楼价「贵得离谱」。买楼不单止要笔首期,还涉及印花税、律师费,若透过代理促成交易,还须付代理佣金。若单位需要装修、添置家电等,都需要预备一笔资金;因此置业前,若然「银弹」未够,千万别勉强「上车」。



尽管利率向下,惟买家向银行承造按揭,其个人信贷评级以及是否有稳定职业等,都会影响银行按揭批核,不一定可借足预期的按揭金额。毕竟置业花费「一阔三大」,每月供楼外,还有管理费、每季差饷及地租等开支。



没有足够资金,息口再低,都可能先租楼,储够「弹药」才出击为上。


二、要「供抵过租」?视乎你付几多首期

息率有望下调,不少人认为「租不如买」。不过,实际能否做到「供抵过租」,还要视乎置业人士可负担首期多寡、按揭年期及息率。



小编偏爱轻楼龄物业,搜索过一批新入伙至5年内楼龄物业(见表),发现除非可负担4成首期或以上,否则以目前租金,轻楼龄物业普遍仍是「租抵过供」。



以楼龄3年的启德嘉峯汇为例:

一伙实用面积约289尺的1房单位,月租为17,300元;

同间隔二手单位叫价为550万元,如买家能负担楼价4成首期,即220万元,再向银行申请借6成按揭贷款额,供款期30年,利率3.875厘,即月供15,518元。

供款就会比租金低1,782元,这样才能做到「供抵过租」。


若然首期不足4成,付3成首期,按揭利率及供款年期与上述例子一样,每月供款18,105元。

这样,便会出现租抵过供情况,相者相差805元。


如果二手业主借减息势头反价,租金不会一下子大幅上升,分分钟须要再扩大首期比率,再能做到供抵过租。

部份3年樓齡物業,月租與供款比較。 部份3年樓齡物業,月租與供款比較。

另一例子是北部都会区的粉岭 One Innovale

一伙实用面积约195尺的开放式户,每月放租9,800元;

同屋苑尺数接近的二手单位现叫价为328万元,若能负担楼价4成首期,即128万元,再借6成按揭贷款额,供款期30年,利率3.875厘,即月供9,255元。

这样的话,供款就会比租金低545元。


若然首期不足4成,付3成首期,按揭利率及供款年期与上述例子一样,每月供款10,797元。

这样,便会出现租抵过供情况,相者相差997元。



粉嶺 One Innovale入伙3年,乃區內大型私人屋苑。 粉嶺 One Innovale入伙3年,乃區內大型私人屋苑。

三、租户同享会所「福利」

纵然买楼仍「遥不可及」,租楼却绝不代表生活低质。时下新楼尤其大型屋苑,建有豪华住客会所比比皆是,而业主是需要向租客提供住户证,租客享有住户证带来权益。



以堪称近年屯门最大型私人屋苑的NOVO LAND为例,会所连园林设施达40万尺,单是「玩水」地方涉及近3.2万尺,如50米泳池、25米室内恒温泳池、20米儿童泳池及户外大型嬉水池等,一落楼就有「水上乐园」。

 

BBQ場
NOVO LAND會所連園林設施達40萬呎
25米室內恒溫泳池
戶外大型嬉水池
會議室
+1

部份私楼会所设备更令人赞叹,好像元朗Park YOHO 自设私人湿地公园;大围柏傲庄设有机园圃及大型梯田;启德天泷的7万尺酒店式会所,租客可租用饱览维港海景豪华宴会厅,招呼朋友一样够礼面。



若业主以全包方式出租单位,即租金普遍包括物业管理费、地租、差饷等,租客可谓名正言顺享有会所「福利」,住新楼,只需按设施项目收费,便可玩尽会所设备。



四、租楼够弹性 可以随心转地点

除了财务状况之外,考虑置业或是租楼之外,若你的工作地点有不确定性,租楼会较具弹性。如果工作性质需要「周游列国」,例如你经常要到海外公干,每月只留港数天;又或是到港工作、留学的港漂,由於工作地点随时有变、或未来是否留港发展亦具变数,租楼比置业来得灵活。



为子女张罗理想学校的家长们,在子女未锁定就读学校之前,租住心仪校网的楼盘,同样会较为弹性。当一切稳定下来,你就可按个人或家庭需要,才作出继续租楼或置业决定。



总结:条路自己拣 唔啱搵到啱

买楼、租楼没有对与错,因为每个人都需要按自己实际情况,而作出最合适的决定。而House730楼盘资料库,提供各类型的物业选择,无论租盘、售盘、单位面积、间隔、价钱、所需条件都应有尽有。暂时还未有头绪?不妨Click入屋苑专页攞灵感啦。



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供款就会比租金低1,782元,这样才能做到「供抵过租」。


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这样,便会出现租抵过供情况,相者相差805元。


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这样的话,供款就会比租金低545元。


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