最近市场热话的一宗本地二手住宅买卖个案，因业主有隐藏债务，令买家最后损失全部70万订金，整件事情的来龙去脉非常复杂。为何律师楼在原业主债务缠身下，仍会把订金放给卖家？土地注册文件上突然出现的第三按揭 - 邓小姐到底是什麽身份？当中注册文件中显示由邓小姐贷出的270万借款为何现时肯只收回60万 ？回到市场传言，此宗交易最后未能成交的真正原因是买家无法取得按揭，引致订金被业主没收，而非业主因破产又或债务问题至未能成交！这件事最后可能引致警方介入，笔者并不方便评论个别情况。

假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话，那就是个人职业操守问题，论点及解决方案就在於如何加强监管而已。相反，若整件事的流程操作都是合法合规，但却都未能保障买家的订金或权益，问题反而更大，涉及整个制度！

笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度实在很落后，大家在土地注册处见到的物业拥有人，在法律上并不保证拥有真正完好的业权，法律上也没有规定所有文件必须注册。任何新文件的出现，或文件有任何错漏，也会影响业主的业权。於是在每次买卖时，律师楼都需要重新审查所有契约文件一次，一旦发现文件有错漏，或因法例的更改，就有机会令业权产生瑕疵。

最经典的案例，莫过於《小巴司机案》。他用太太的名字买楼，土地注册处的业主名字自然是太太的名字，太太隐瞒丈夫卖出物业后，由於小巴司机并不知情，法律最后判楼宇的真正业主是小巴司机，太太无权卖楼，买卖作废；新买家付了首期，借了按揭，但却变成一无所有！

政府对这些情况当然明白，早於1988年已成立工作小组，并於2004年7月7日通过《土地业权条例》在新条例下，只要在土地注册处成功登记的业主，便获得物业不可推翻的业权。这种制度已经广泛运用於中国内地，澳洲，德国，荷兰，新加坡，及大部份实施普通法的地方。可惜由立法至今天，已经超过20年，政府仍然未能有效落实法例生效，制度上的缺陷一直继续存在，交易就继续有风险！

大家在选择地产代理及律师楼时，必须更小心谨慎；不要只单靠费用多少而决定，信心及质素更是值得大家考虑的因素。