上月一、二手交投均处於「低温状态」,美国减息周期未展开,楼市气氛自然变得观望,加上楼价持续整固,利淡因素充斥市场,大部分发展商仍然按兵不动,令上月新盘市场显着淡静,整月仅售出约500伙新盘单位,是自今年2月楼市全面撤辣后的单月新盘销售新低,按土地注册处的纪录,上月二手交投同样变得淡静,整月的二手注册量可度跌穿3,000宗的低位,是近5个月的二手成交新低,一、二手交投同步回落,楼市价量齐跌,整体新盘货尾总存量亦有所回升,踏入9月份发展商积极「去库存」。
如果大家还记得在五、六年前,政府积极卖地而期间楼市持续升温,发展商积极吸纳土地下,一年内政府售出近二十幅住宅地,比对於过去一年政府仅透过招标售出三幅土地,过去卖地高峰期,造就今、明两年是新盘落成的高峰期,按政府差饷物业估价署的估算,今年新盘落成量将增加至22,267伙,较去年的13,852伙大幅激增逾60%,来年即2025年的新盘落量更会进一步增加至25,531伙,较今年的估算落成量再增加约15%,新盘落成量持续增加,而同时间楼市又跌入低谷,目前新盘货尾总存量亦超越22,000伙。
面对新盘落成高峰期,新盘货尾总存量又持续处於高位,近月发展商亦多方面积极「去库存」,有发展商大幅劈价清货尾,劈价幅度随时高达三至四成,亦有发展商实行将已落成的新盘转售为租,同时间亦有发展商重新调整建屋的发展步伐,减慢新盘的建筑进度甚或是将项目的发展规模缩减,以纾缓推盘的压力。
总括而言,昔日楼市几乎是「只升不跌」,发展商自然会疯狂抢地吸纳土地储备,奈何经过三年多的疫情,加上过去美国加息周期影响,高息环境下令市民供楼负担增加,楼市转速逆转同时,又遇上今、明两年的新盘落成高峰期,发展商自然需要积极「去库存」,甚至不计成本大幅劈价清货,但随着楼市整固,过去两、三年发展商已减慢买地兼调整发展步伐,未来新盘落成量将会大减,加上减息周期又即将展开,楼市将会再求逆转。
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