认识普及的「All monies」按揭契 对你有何影响？ (下)

上期提及按揭契一般列明以「All monies」形式，指有关按揭物业属於借款人在该银行「所有债务贷款额」的抵押品，即是说，有关按揭物业不单只限於作为按揭贷款的抵押品，若果借款人在该银行尚有其他贷款如私贷、车贷、信用卡欠款等，有关按揭物业亦可作为这些贷款金额的抵押品。

二手物业的临时买卖合约很普遍列有托管订金的条款，当中列明发放订金予业主之条件，一般是当卖方能证明楼价尾数足够清还物业现存之按揭贷款及法定押记，便可将订金发放予业主。然而，如何辨识楼价尾数足够清还物业现存之按揭贷款及法定押记? 一般来说，律师楼会依据合约条款向银行查询有关赎回按揭物业的尚欠款项，银行亦会因应有关查询而回覆金额，例如物业成交价$800万，扣除买卖订金共一成$80万后，楼价尾数是$720万，银行覆函表示赎回按揭物业的尚欠金额是$500万，律师楼便基於符合放订条件而同意卖方律师将订金发放予业主。

要留意的是，正如上述提及按揭贷款属「All monies」形式，若借款人在该银行尚有其他类别贷款，有关按揭物业亦可同时作为相关贷款金额的抵押品。换句话说，若借款人在该银行尚有其他债务，银行回覆赎回按揭物业的尚欠金额可能不只$500万，单单偿还按揭欠款亦非必然等於已清缴可赎楼的债务，若然律师楼已获悉楼价尾数未足够清还有关按揭物业涉及之欠款，便不会将订金发放予业主。但吊诡的是，银行虽然有权将按揭物业作为借款人在该行所有债务欠款的抵押品，实际上却不一定会执行这项权利，大部份银行是视乎借款人的还款纪录有否变差而决定是否引用这项权利，原因是，若果借款人已有拖欠情况，银行基於坏帐风险已增加，故或会引用这项权利要求借款人同步清还按揭欠款及在该行所有债务方可赎回物业，银行方会放契。

在不常见但有能的情况下，若果刚巧在律师楼放订予业主后，银行却在期间亦基於借款人有拖欠情况而决定行使「All monies」权利要求业主需清还所有债务方可赎回物业及放契，而涉及之债务金额又是较大的话，买方的风险便突然增加。更甚的是，若然不幸地业主的财务状况已不济，无法偿还该银行之所有债务，银行因而未能放契导致交易告吹；这情况下买方当然是追索订金及涉及之赔偿，但万一业主已申请破产，买方最终可能需按程序费时追索又或甚至未能讨回订金而遭受损失。

上述可见业主有「All monies」按揭在身对於买方可能涉及之风险，若要增加保障，买家可向业主要求将所有订金托管至完成交易，而不是在交易期内因应楼价尾数足以支付银行回覆的现存按揭欠款便放订；但当然，这方面需要业主同意方可成事，始终合约需由双方同意协订，而上述亦属於不常发生之情况，买方可因应实际情况衡量。