经民联副主席林健锋议员最近「哽咽落泪」成为热话,背景是他联同地产代理界会见金管局高层,反映香港银行「落雨收遮」的情况。
表面上,银行因为抵押品价值下跌,要求借款人抬钱补差额,是正常的风险管理,银行必须考虑存户的安全,作为商业机构也必须向股东交代。事实上,不同的资产类别,面对的风险却并不相同;简单来说商业物业的业主一般都是投资者,投资性质跟买卖股票没有太大分别。
坊间也有不少声音认为投资者在旺市时,赚得盘满鉢满,不可以输打赢要!因次银行不应该为了他们错误的决定,而令金融系统冒上风险;所以商业物业的借贷人一旦出现欠供或严重资不抵债,银行进行CALL LOAN(要求提早清还欠款),并无不妥!
另一方面,除了商业物业贷款,银行还有大量住宅物业按揭生意,性质又大大不同。住宅物业的业主大部份都是自用的小业主,尤其是辣招实施之后,买住宅收租的比例越来越低;买家都是为求自己有一个安乐窝,他们不是什麽专业的投资者,即使面对楼价下跌,甚至乎负资产,只要有能力供款也不会贸然断供。1997 - 2003年的楼价即使大跌70%,住宅坏帐的比例也极低,银行面对的风险也有限,所以金管局也要求只要业主持续有供款,银行就不要对贷款人CALL LOAN,这方面在社会上也是有共识的。
不过,近期银行在新造按揭上,出现罕有的变化,以往银行之间竞争都非常激烈;现今却出现你推我让的情况,资料不齐全,收入不稳定,固然理所当然的拒绝,即使所有文件齐备并且符合审批条件,也会以贷款配额用完为藉口而拒绝申请!
正如上文所述,住宅按揭的风险很低,而且楼价已经下跌超过25%,风险也自然跟随下跌。坊间也有一种说法是银行拒做贷款,是因利率太低;如果是事实,应该有银行用很高的息率去做生意才对,但现实却没有发生,所以息率高低似乎也是一个藉口而已。
无论如何,由於住宅市场牵涉超过100万个小业主,银行过分收紧对住宅的按揭,资金物业的流通性进一步受打击,楼价向下的压力又进一步影响大家的消费能力!
这个恶性循环一旦出现,经济就会一沉不起,甚至出现通缩!所以银行有为社会稳定趋势的责任,为市场保持适当的资金,保持资产的流通性,不应该拒绝合适的住宅按揭申请。协助市民安居乐业,也是银行应有的社会责任。
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