近月楼市整固气氛依然浓厚,即使下月美国减息几成定局,但减息在望下楼市仍然未见起色,原先预期本月新盘市场可延续上月旺场,奈何大部分发展商仍然按兵不动,观望心态浓厚,本月上半个月新盘销售仍不足240伙,相信本月新盘销售势必再度回落,二手市场同样不景气,蚀让成交持续增加,整体二手交投仍维持「低温状态」,每月维持三千多宗二手成交,市场仍在观望下月美国减息幅度、本港银行会否跟随,同时亦期待十月施政报告会否再有救市措施。
楼市维持审慎,主要是因为上半年楼市交投急速回升,市场大部分刚性需求已被吸纳,无可否认,不少急於入市的买家,相信大多已趁低位入市,目前市场余下或许是一些「可买可不买」的准买家,简而言之,这批买家可称为隐性需求,他们有入市的需求,但缺乏即时入市的意慾,高息环境以至后市的走向是这批隐性需求的入市阻力,近月本地银行对按揭市场的审慎态度确实成为不少买家的入市难阻。
与此同时,所谓隐性需求亦包括部分持有大量现金,现时主要作定期存款的「收息一族」,因应过去一段时间定期存款息口长期处於四厘以上的水平,令不少「收息一族」将资金停泊於定期存款,加上过去一段时间收租回报吸引力相当有限,但有关情况将随着美国减息而逆转,近月本地银行同业拆息已有所回落,未来定期存款息率势必回落,加上整体租金持续上升,收租回率将重新变得吸引,隐性需求的购买意慾重新出现。
总括而言,短期楼市仍然观望,准买家仍然观望下月美国减息幅度、以至十月份施政报告会否推出一些救市措施,但市场仍存在一定的需求,或许需求会否高息环境而成为隐性,但现阶段有一定资金静待入市时机,最新本地人口较去年底有轻微回升,近两年来首度出现人口净移入,将隐性需求转化成入市意慾,加上现时一、二手市场均有一定的低价笋盘,当需求化成入市意慾,整体楼市成交便会增加。
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