上周政府发表官方楼市指数，7月份住宅楼价报301.8，比上月跌1.2%，创8年新低；而2024年上半年合共下跌3.1%。换句话说，2月份政府撤辣令住宅楼市交投升幅的作用已完全抵销。而相对於2021年的历史楼价高位398.1，已经平均下跌了24.2%。这个跌幅已经超过2008年的金融海啸，令不少人会问，下一步跌幅会如何？ 1997年 - 2003年跌去70%楼价，会否历史重演？

毫无疑问撤辣后，住宅楼市曾经非常兴旺！单单3月份，一手成交便达到4176宗，但由於不少发展商都有资金压力，便不断低价促销，不但抢走二手客源，令急售的二手业主唯有减价迎战，而且形成恶性循环，越卖越平，甚至发展商之间也曾出现减价战，令买家的买卖信心受到进一步的打击！

不过若从数据去预计未来几年的供应，便会发现情况并不算太坏！房屋局也公布了未来3 - 4年的住宅潜在供应，数字为10.9万伙，虽然比去季减少了3000伙，但也是历来的第二高，也是连续7个季度供应量在10万伙以上，表面上也不见乐观，因爲存货依然庞大。

但若从动态角度去分析，究竟未来这些潜在供应会继续增加，还是会减少？首先，我们可看可动工熟地而未动工的数字，今季已经下跌至13,000伙，是10年新低，原因是熟地越来越少。2023年政府及一铁一局只售出3幅住宅地，分别是荃湾宝丰路，坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目就达到六个；而北部都会区的农地，发展商宁愿让政府收回也放弃发展。2024年1 - 3月政府宣布暂停出售住宅地，4 - 6月只有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目，7月份也只有小沥源1幅蚊型地皮成功出售及粉岭北一项补地价成功，而柴湾首个私人参与居屋「乐建居」也流标收场。大家可以估计这个数字未来三年将会大幅减少。

笔者大胆假设每年新的熟地只有8,000伙，未来三年合共只有24,000伙新供应，当中假设未来三年售出的单位像以往平均每年都有15,000伙，差不多三年合共售出了45,000伙；这个潜在供应便会合共减少21,000伙，变成88,000伙，与房屋局数字形成落差。当然上面数字只是假设，未必完全准确，但趋势不会错；在现今的市况下，发展商根本没有动力去大力发展，供应便自动调节。现今跟1997 - 2003年时期，房地产市场最大的分别，是当时其住宅空置率由3.7%飙升至近7%； 2024年首季的住宅空置率却只有4.1%。作为代理中介公司，每月成交的宗数没有减少，只是由以往买卖为主，变成以租赁为主。

可见整体居住需求并没有减少，只是信心出现问题。美国的经济数据欠佳，9月份开始利息便会下降；一旦利息下降，投资收租变得有利可图；积压存货减少，发展商不用劈价抢客；置业信心便会恢复过来。笔者一向对香港前途乐观，所以最近也鼓励儿女趁现在选择多、价钱平，进行楼换楼，以两房换三房，是不错的机会！