楼价现跌幅 探讨为何负资产不升反跌

根据金管局统计数字，今年第2季末负资产住宅按揭减少5.5%至30,288宗，涉及金额亦减少6.2%；虽然数字仍处20年高水平，但属优於市场预期的数字。今年2月底楼市撤辣后，楼价一度回稳，然而第二季利淡市场的讯息增多包括美国减息步伐延后、银行收紧按揭及削优惠、发展商低价促销楼盘促使二手楼价受压等，令买家入市取态转趋审慎，推跌第二季楼价跌幅达4%，亦促使楼价由2021年高位至今累跌幅度增大至约26%。而第二季末负资产数字未有续升，维持与首季相若水平，原因为何?

负资产按揭指物业楼价的当前市值已低於尚欠按揭余额，故此负资产与楼价跌幅、物业当前市值、按揭成数及尚欠按揭余额有关。第二季楼价虽跌但幅度尚属温和，要留意的是，平均楼价跌幅4%并非等如每一个单位价格出现同样跌幅，当中不同物业单位的楼价升跌情况及升跌幅度有别，原则上若近年高成数按揭量越多，而这些按揭单位楼价累跌幅度已超出1成或2成以上，才令较多9成按揭或8成按揭用家跌入负资产行列。

在上述前提下，首先，负资产的计算需评估单位市值，那麽，要知道物业估值有可能有所滞后市况，原因是估值在很大程度上以成交基础为参考依据，由物业成交以至登记以至在估价上反映，当中或已涉及数星期至一个月时间。而另外是，负资产的计算亦与尚欠多少按揭额有关，例如早年的高成数按揭借款人，已供楼数年，累积归还本金而令按揭余额逐步减少，部份或已脱离负资产行列。再者，去年7月政府已为$1500万以下物业放宽银行按揭成数至高达7成，亦有助减低使用高成数按保的市场比例。

展望下半年数字，基於楼价尤其自5月起至今已出现累积跌幅，下一季度的负资产数字有机会有所回升。然而，第二季楼价平均跌4%但租金反升3%，楼价跌、租金升反映市场对实质住屋刚性需求仍大，但对楼市观望选择先转买为租的人士增多；下半年尤其第四季至明年，随着市场上利好楼市因素逐步增多，包括美国9月份启动减息机会增，港元拆息有望於第4季有所回落减低银行及企业资金成本压力，有利提昇银行楼按取态积极性，料将可增加市场信心，趁低吸纳的买家将会增加带动市场气氛，楼价有望於年内回稳，年底负资产数字亦有机会回落。