上周为读者回顾了上半年楼市,本周再为各位展望下半年形势。在2月底全面撤辣效应的确为楼市带来了一波量价反弹的好势头,惟单靠撤辣而在其他因素未见明显改善下,楼市持续向上的动力不足,当最心急入市的购买力被消化后,市场便辗转回软。
展望下半年楼市,笔者未感乐观,不排除全年楼价有机会跌8%至10%。不过,笔者长远仍看好香港楼市在内地经济复苏刺激下,可转趋平稳向好发展,故下半年楼市进一步回调,亦是趁低吸纳的好时机。
从供应层面上分析,由於前两年新盘销售缓慢,发展商面对不少库存压力;近月发展商虽积极推盘,惟未能一下子沽清之下,总体余货不跌反升。面对库存太多,发展商争相出货,减价事在必行,亦因此令二手市场楼价持续受压。
另外,受经济未见明显复苏影响,很多商家富豪的商业资金被锁死,被迫要出售部分原本用以投资甚至自用的住宅物业来周转填补。在不少商家不得不沽楼套现来解决资金荒的问题,故即使是二手豪宅的楼价於近期亦见有调整压力。
此外,息口高企令广大市民均受影响,因过去三年,市民受高息环境影响,供楼压力大增,直接削弱消费动力,当整体社会消费力弱及消费信心不足时,亦会窒碍楼市表现。
再者是买家面对银行收缩借贷的压力,如两年前买下楼花的买家,今时今日要收楼上会,很多银行估值下降了,买家便要想方设法「抬钱上会」,令不少买家也面对财政压力,影响进一步的投资及消费意欲。
综观下半年楼市暂未见特别利好因素出现,加之上述利淡因素拖累下料续走软,预期新盘承接力不如上半年,一手私宅买卖登记量下半年恐回落两成,下试7,300宗水平,即全年一手登记量料共1.64万宗,惟仍较2023年低迷的1.02万宗大升61%。
至於二手市场预期续受高息压力及新盘低价抢客影响,交投将呈萎缩,料下半年二手私宅交投量将较上半年的1.73万宗回落两成,至约1.38万宗;全年累计料录3.11万宗水平,将较2023年增一成。
预测楼价走势,上半年撤辣的短线反弹已全被蒸发并掉头下跌,预料整个上半年楼价恐跌达3%;加上在利淡因素拖累下,下半年楼价料再跌5%,即全年楼价跌幅恐达8%。租金表现方面,在专才持续抵港及本地大学吸纳更多留学生支撑下,笔者预期下半年租金升幅将与楼价背驰;其中中小型住宅租金料再涨3%,全年预计至少升6%;而豪宅租金下半年也看升1.5%,全年料升近3.5%。
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