有人认为楼市正经历下行调整期,物业估价工作一定较以前升市时更容易,对吗? 跌市不就是什麽都更易估足价吗? 其实也不尽然。不同市况周期下的估算难度各有不同,根据测量师行内部资料显示,两、三年前市况高位时的估到价比率甚至较今天更高! 就让笔者分享一下部份原因吧。
以往升市时,最大估算难度离不开要追价! 当升市初期提速太快,不论是新盘高溢价还是二手业主借势反价,参考成交数据根本来不及反映。基於估算工作本质上较依赖滞后的数据,久而久之,估价差距就会逐步被拉阔。物业估价往往要追赶叫价或成交价一段时间,直至高成交数据更新浮现后才能慢慢收窄当中距离。回覆的估价要贴市又要讲究合理性,这个平衡并不易取。
但在跌市时,成交价比之前低了,参考数据或仍处高位,估到价岂非易如反掌? 理论上的确是,但事实上仍会有其他问题。首当其冲就是估价要调整多少才算合理,尤其跌市往往伴随成交量低迷,引致可参考的数据不足,估价分寸就变得相当难拿捏。当中部份急售盘因应自身主观需要,例如移民或现金流等问题,而并非客观因素例如缺契或凶宅,成交价低市价两至三成不等,令估算更难量化及落笔。还有最近一些小型发展商因应市况推出的「高回佣、保面价」新盘销售手段,为本来已经复杂的估价环境带来更多枝节。 所以跌市才更能体现估价真章。
__________________