笔者经常要对物业估价报告服务有需要的客人接触,很多时都会被问及一个问题:请问你们公司的估价报告之有效期为多久?此问题显露出提问者对估价报告有很大的误解,笔者亦想藉本文章向大家解释一下估价报告的内容,及给大家一些基本的概念。
近期,很多已经移民往外国(例如加拿大、美国、澳洲)的客人可能需要报税,而他们在香港或国内仍有一些未出售的物业,故此,他们也需要把该等物业资产价值向外地政府申报,以便日后出售该等物业时用作计算资产增值税。大部份客人都想趁早估值,免却日后麻烦,同时又怕自己短期内未能出售物业,变相估值过了有效期,得不偿失。此刻,误解不知不觉间已经发生了。
其实,每个估价背后都会有一个估值日期,表示在该估值日期当天,该物业被评估的价值。此估值日期必须为一整天,有年、月、日的清楚指示,亦不可以为某段期间或某星期或某月份。此外,估值时不可设有事后感,即专业的测量师需要把自己代入估值日期当天进行估值,估值日期后发生的任何事情将不会影响物业的价值。
以移民客户报税的情况为例,他们计算资产增值税,应以抵达外国当天作为估值日期,去聘请合资格的测量师,为他们的物业於该估值日期下进行价值评估。假设今天做了一份估值报告,而估值日期为2024年1月1日,该份报告不会设有任何有效期限,因为该份报告在一年后或十年后,同样地展示着测量师对该物业於同一估值日期下的看法。
笔者作为80后的测量师,但亦都曾经为一些物业追溯至90年代初的价值,即估值日期为1990年某一天,除了需要花较多时间寻找成交案例外,同时亦需要了解物业本身当时的周围环境及变化,因为此等因素会影响物业的价值。
故此,一般来说,如果委托日期与估值日期相隔得较远,如超过五年左右,其估价报告之收费都会相对比较贵,日子相隔越远收费越贵。
如果大家细心留意,网上银行估价也有估值日期,通常都预设为客人查询当天,故此任何估价在其指定的估值日期下,都是绝对有效的。
作者为中原测量师行联席董事(专业估价部) 吴庭琛先生
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