1997年至2003年算是香港楼价跌幅最大的时期了，投资房地产究竟如何翻身以患为利呢？本文是送给投资不顺利的读者。

笔者不是富翁，真正有钱人的财技我其实欠奉，亦自愧不如！但是正因为我的资质平庸，个人的经验可能是对普通人有较大的参考价值的！

2003年香港楼市可以说是跌到低谷，对比高峰的时候最多总共跌了超过6成，但是笔者仍然坚持保留10个左右的单位继续投资，因为我认为楼市的本质始终需要与通胀挂鈎及平衡的，社会只要一日有通胀，楼市就不会太差，这个看法笔者到现在仍没有改变，更重要是楼市的财富效果不只在楼价升跌，还有其他几项财富效率本质，纵使房价稳定不大升，多个财富效应一样可令投资者得益。笔者这个看法是正确的，在20年后我由原来持有的10个单位，在完全没有短炒的情形之下，已可增长到持有50个单位左右，对於小康之家的个体户来说算是走对了路。

在房地产投资来说，可追求10年左右是「翻身期」，希望10年后打造另一番面貌，往往只是3至5年可达，每次的环境和前因都不同！但因大多数楼价也是跌两成左右，这时间应付绰绰有余！亦合乎笔者曾说的每个人都有「一生三宅」的机会。

除楼价外，买楼自住或者收租亦是一个很好的储蓄计划，每个月供楼其实就是在按揭的分期付款中还钱给银行，终有一日会供完的。如果是需要租楼的人，买家其实更加是赚了租金，不单只是节省了眼前的租金，更加可以省下未来加租的幅度。假设租楼的人没去买楼，不单只要支付现在的租金，更要付出未来调升的租金，而且是「沉没成本」。相反买楼收租，不单收到眼前的租金，将来加租亦可以享受到的。

当然很多人和笔者一样，除了供楼之外，亦不断恒常储钱做首期，一个本来租楼的年轻人纵使买楼后楼价跌了，持续供楼只等同交租，而他其实也可有能力继续储蓄另一个首期为下一个物业做准备。

过去20年笔者都是不断稳定去工作，所以在不同的时间不断有物业供满了，亦因此令到我可以继续增持新的物业，同时仍然获得银行借贷，当然和前文一样，事业对投资很有帮助，虽然笔者经营的祥益地产不是一间很赚钱的公司，但是赚得稳定，不断稳定的钱令到我可以持续聚积首期及供楼。

刚才说过持有物业，对於楼价升幅、供楼的储蓄、省下的自用租金（包括未来）及继续持有新的储蓄为新加的物业，投资地产的好处就是「争春秋」，即是说在整个投资过程里面，所有高低潮的盈利及机会都可以掌握，这就是为何很多投资项目最终也输给房地产的原因。