市场兴奋退却 买货寻宝好时机

上周五城市领先指数（ CCL ） 公布数值为144 ，迫近今年的低位143.02 ，接周跌1.4%，跌幅非常明显，连同之前连跌4周，合共跌了1.97%。其实，自从二月底撤辣之后的10周， CCL五升五跌，合共只升了0.69%。

撤辣对楼价推升的效应，不少人认为明显消失了！但同一天，一手新盘单月录得三宗过亿元的超级豪宅成交，当中包括赤柱黄麻角道的one Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304尺，花园1121尺及737尺天台，尺价$44,200 ；另一单为薄扶林碧丽轩， 洋房实用面积4326尺，连891尺平台， 775尺天台，及63尺花园，成交价1.5亿，尺价$34,674 ；最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169尺，以1.15亿售出，尺价$50,200。

其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标，如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗比四月份的6宗，上升83%。这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣椒对於外地人的影响仍然持续。

至於整个一手市场，截至24号合共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%生意非常惨淡。

笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750伙，同区买家一下子相信已被消化；相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210颗，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。

撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但减息相信在今年下半年至明年出现，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。相反，租金在需求带动下，仍会继续上升，尤其今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。去到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。

笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由於市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合；住宅胜在租金稳定，他们可以藉住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级长者宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不用只买工商物业！投资组合吏平衡！

另一个新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐於配合，令市场更多买家！

撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对於个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！

各区最新放盘应有尽有