上周五城市领先指数( CCL ) 公布数值为144 ,迫近今年的低位143.02 ,接周跌1.4%,跌幅非常明显,连同之前连跌4周,合共跌了1.97%。其实,自从二月底撤辣之后的10周, CCL五升五跌,合共只升了0.69%。
撤辣对楼价推升的效应,不少人认为明显消失了!但同一天,一手新盘单月录得三宗过亿元的超级豪宅成交,当中包括赤柱黄麻角道的one Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房,实用面积3304尺,花园1121尺及737尺天台,尺价$44,200 ;另一单为薄扶林碧丽轩, 洋房实用面积4326尺,连891尺平台, 775尺天台,及63尺花园,成交价1.5亿,尺价$34,674 ;最后一单是半山的21 BORRETT,实用面积2169尺,以1.15亿售出,尺价$50,200。
其实,五月份至24号已经有9宗过亿元的成交,而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标,如无意外,又会多2宗过亿成交,本月估计会有11宗比四月份的6宗,上升83%。这类超级豪宅卖家,大多数都是国内或东南亚买家,如果仍有重税辣招的话,成交量一定大打折扣。由此可见,辣椒对於外地人的影响仍然持续。
至於整个一手市场,截至24号合共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%情况并不太严重;大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙,占推出154间的17.5%生意非常惨淡。
笔者发现即使撤辣后,暂时只释放了用家的购买力,而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售,成功售出750伙,同区买家一下子相信已被消化;相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推,即使加价也售出210颗,而沙田珑珀山也在重推,沙田区新盘一向量少,相信又会吸引到用家的注意力。
撤辣后,对投资者的最大障碍已经清除,但仍未观其大量入市,高息环境相信也是主要原因。但减息相信在今年下半年至明年出现,笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。相反,租金在需求带动下,仍会继续上升,尤其今年夏季的高峰期,大量高才通及学生都会加入场租的行列。去到明年,利息收益跟租金收益会很接近,相信买住宅收租又会引起投资者注意。
笔者估计市场上会出现两种新投资者,第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者,由於市场萎缩及在家工作的改变,无论铺位及写字楼已经出现大量空置,回报欠佳,便令此类买家要改变其投资组合;住宅胜在租金稳定,他们可以藉住宅价格低潮时,大手向发展商购入大批单位,甚至单幢物业,打做成学生宿舍,或高级长者宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不用只买工商物业!投资组合吏平衡!
另一个新买家,可能是金融市场的基金,可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品,投资移民便合资格购买,ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家,当中有些条例可能需要配合,但只要有市场,相信政府也乐於配合,令市场更多买家!
撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却,但其影响却是深远的,仍然会继续影响市场,只要减息落实,市场就会有变化;大家不要对市场看得太淡,对於个别买家,相反人弃我取,别再心灰意冷,可能就是买平货的好机会!
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