2008年后香港楼市已不能用西方泡沫经济的「牛熊市」反映，所以笔者实践创立《龙市理论》成功解读市场的新常态，虽然过去几年在疫情、暴动及中美贸易战非常时期的考验下，《龙市理论》显然需要修正，但该理论仍在当下市场提供到极具理据的参考方向！

西方近代的「牛熊理论」是服务泡沫经济的，其意义是先让市场任性地膨胀，但当市场充满泡沫之后，就会经历泡沫爆破的调整！回归后的香港资金流动方式和政府调控市场难以避免融合社会主义特性，政府处理市场往往也是先去除泡沫，然后再让市场能量充盈后释放！

有人在楼价跌的时候取笑笔者这大好友，更说到「龙市」是强调永远上升的，其实这些都是抹黑，人们称我为大好友是因为个人的乐观往往在逆境中找到生路，事实上《龙市理论》是同样有升有跌的秩序，政府用有形之手去除市场的泡沫阶段称为「龙市二期」，然后再释放力量让楼价上升就是「龙市一期」。经过这几年市埸考验告诉了我们要修正的就是「中央出手调节的时段是可以拉到很长，甚至不单只一个回合！」因为我们的政府包括中央可能都要面对国际复杂的环境，包括金融策略上也有进退的需要！那是否《龙市理论》已经没有价值呢？笔者又不同意，因为我们仍可以相信调节完之后，政府会再次释放力量，以牛熊市的逻辑，会认为寻底后要有冗长的调节期才对，但我不同意这种说法！

为了在全民悲情负面的市道证明笔者不同的看法，我先要确定近年的楼价下调是否泡沫爆破，我认为不是，原因是市场根本没有借贷泡沫！

去年，笔者在会德丰发展商的晚宴分享中发表了「楼市下跌并不是泡沫爆破」，十分高兴曾渊沧先生对本人这个观点是同意的，我认为：如果楼市下跌不是泡沫爆破，市场只是应付非经济的因素困扰，而不是牛熊市的冗长市场重建和重新积累财富！这正正是《龙市理论》的重点，过去很多人当了「龙市二期」是「熊市二期」，当了入货时机是大跌前夕！

最近的股市回升，一升就升了3000多点，令到5万亿元市值的香港财富复活，大家可以看到市场在政府容许后的回复力度，这种情况笔者认为稍后会在地产上出现，股市回升只是开始，重点是中央认为市场是复苏起动的时机！再次配合香港人口趋势由减少转为回升，香港资金不单只没有消失，而且还突破17万亿元的水平，而公司注册处亦看到香港本地公司数目创历史新高，亦包括非香港公司也同创新纪录。

数据十分清楚香港正在回复中，并非在迷失中，各位请参考修正后的龙市理论，然后根据个人能承担的风险去决定投资！