香港差饷物业估价署刚公布官方楼价指数为305.2 ，结束了连续10个月的下跌，按月上升了1.06%，这个变化相信符合大部份的预期。

但踏入4月份，私人住宅楼市，无论一手二手都慢了下来，3月份一手成交有4176宗，而4月至28号只有1778宗，3月份热爆红盘日出康城的Season Place， 及Blue Coast在第二轮销售只能售出70%至75%左右，十大屋苑在4月成交也回落至173宗，比3月分的370宗，下跌了54%！

大家自然在讨论撤辣招的效果能否持续？上周一手市场再度有新盘上场，今次是在何文田地铁上盖的朗贤峯，尺价平均近20,000，虽然售价相比同区的货尾盘也下调了两成以上，但能否一Q清袋，也令人怀疑，结果买家出席率高，尤其是三房也是很快就沽清，买家似乎是用家的比例比Blue Cost更高，相信朗贤峯会再加推；并同时招标出售另一期的大单位，景观更开阳，相信价钱会更理想！

上周房屋局也公布了未来三至四年一手私人住宅的潜在供应，达到112,000伙，创出历史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已经落成但仍未售出，而已动工的占72,000伙，而当中40,000伙是2022年以前已经动工的，换句话说，在2025年前，这40,000伙相信大部份都会变成现楼。

根据差估署的推算， 2024年将有22,300伙落成；而2025年则是25,500伙，合共47,800伙。过往差估处一般都高估落成量，笔者倾向相信房屋局的数字， 40,000伙比较符合现实情况！

展望未来两年的楼市，现货落成量连货尾有近60,000伙待售，为发展商形成颇大的销售压力，售价难以提升！

另一方面，需求有如何？美国不断延迟加息的冀望，影响买家的需求！但笔者留意到香港的1个月同业拆息走势不断向下。在2023年底，一般都是超过5厘，在12月20日更达到5.63%，而踏入2024年就开始下跌至4厘左右，至4月25就更加跌破4厘至3.98%

在美息不减的预期下，港息却逆市下跌，反而资金流入香港市场，所以一旦有美国减息配合，相信香港的减息速度会比预期快，而且香港在2023年底有16亿存款，年增长5%，不少港人移民, 资金应该减少流走才对，结果资金反而有易增长，究竟那类型资金流入香港？

港股转强，外资流入炒港股，当然是原因之一，但大家不要忽视国内人士的潜力；香港存款有近4%利息，美国更有5%，相反在国内的存款利息只有2%左右，加上人民币贬值，国内同胞一定有动机将钱转到香港。

虽然国内有外汇管制，但相信仍有各式各样的途径。如果香港楼价继续下跌，只要国内开通一些配额，像股票的沪深港通一样，能够光明正大让国内资金来港买楼， 60,000个货尾都不会是什麽问题，所以大家对香港的楼价不用太悲观，笔者相信下跌的风险已经很有限！