香港上车置业 未必如报导难
香港上車置業  未必如報導難
楼市铭言 李峻铭
日期:
2024年03月04日

在香港置业,尤其是年青人上车,绝对不是一件轻松的事,这现象在全世界的大城市都属於常态,并不罕见!

 

笔者不时在媒体见到不少置业难的报导,当中会引用不少指标去证明这种现象,部份指标可谓相当吓人,例如置业负担指数达72%,看似非常严重!首先此指数是根据一个面积45平方米(约480平方尺)单位的楼价,以7成按揭,20年供款计算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。现时全港平均楼价约每尺$15,000,480尺的单位即是约$720万,每月供款以3.75%计算,平均每月供款约$29,000,而相关家庭入息中位数为$40,200,所以计算出来便是约72%。

 

这个数字表面上看来无花无假,看似合理!但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。首先,全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭,这指数是假设大家都有70%按揭,已经是没有反映大多数的情况。大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况,但年青人首次上车置业绝大多数要按揭,也能反映他们的困难!但是$720万的楼价,也是个全港的平均数,如果年青人上车,多数会选择较易负担的新界楼,根据差饷物业估价署2023年底资料,45平方米的住宅在新界的平均价是约每尺$10,300,总价在$500万左右,如果用此楼价计算出来的负担指数,就下降至50%左右,相对於原先的72%就更加能够反映上车的真实情况!

 

另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年,成为全球楼价最难负担的城市榜首,此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍,即香港人要不吃不喝约19年,才可以成功置业,这比率远高於第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美国三藩市(12)。这种直接比较很容易发生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比较,这些城市的税率非常高,高收入人士的入息税往往超过40%,反过来香港的税率最高也只是15%,香港置业人士可动用的税后收入远高於悉尼及三藩市。若将指标改为税后收入,香港的指标会变为22倍,而悉尼也是22倍,三藩市则是20倍。况且香港有约一半人居住於政府的资助房屋,比率也是远高於欧美等国家,用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解!

 

笔者提醒各位,在阅读各类指标时,必须小心了解其背后的定义,才能完全避免以偏概全,真正了解事实的全部!


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香港上车置业 未必如报导难

香港上車置業  未必如報導難
专家分享 - 楼市铭言 李峻铭
日期:2024年03月04日

在香港置业,尤其是年青人上车,绝对不是一件轻松的事,这现象在全世界的大城市都属於常态,并不罕见!

 

笔者不时在媒体见到不少置业难的报导,当中会引用不少指标去证明这种现象,部份指标可谓相当吓人,例如置业负担指数达72%,看似非常严重!首先此指数是根据一个面积45平方米(约480平方尺)单位的楼价,以7成按揭,20年供款计算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。现时全港平均楼价约每尺$15,000,480尺的单位即是约$720万,每月供款以3.75%计算,平均每月供款约$29,000,而相关家庭入息中位数为$40,200,所以计算出来便是约72%。

 

这个数字表面上看来无花无假,看似合理!但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。首先,全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭,这指数是假设大家都有70%按揭,已经是没有反映大多数的情况。大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况,但年青人首次上车置业绝大多数要按揭,也能反映他们的困难!但是$720万的楼价,也是个全港的平均数,如果年青人上车,多数会选择较易负担的新界楼,根据差饷物业估价署2023年底资料,45平方米的住宅在新界的平均价是约每尺$10,300,总价在$500万左右,如果用此楼价计算出来的负担指数,就下降至50%左右,相对於原先的72%就更加能够反映上车的真实情况!

 

另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年,成为全球楼价最难负担的城市榜首,此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍,即香港人要不吃不喝约19年,才可以成功置业,这比率远高於第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美国三藩市(12)。这种直接比较很容易发生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比较,这些城市的税率非常高,高收入人士的入息税往往超过40%,反过来香港的税率最高也只是15%,香港置业人士可动用的税后收入远高於悉尼及三藩市。若将指标改为税后收入,香港的指标会变为22倍,而悉尼也是22倍,三藩市则是20倍。况且香港有约一半人居住於政府的资助房屋,比率也是远高於欧美等国家,用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解!

 

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