在本地利率上升及外围经济放缓下,买家对后市悲观,本港楼价走势持续疲弱。中原地产亚太区副主席兼住宅部陈永杰表示,根据中原大数据资料,今年1月全港二手私人住宅物业的平均尺价跌至12,227元,按月下跌1.2%,与2021年9月历史高位16,033元比较,楼价不足两年半下跌近24%,跌幅更已超越2008年金融海啸。全港二手私楼的平均楼价,也由高峯期983万跌至746万元。他形容现时楼市已经水深火热,促全面撤销各项楼市辣招。
资料显示,2008年3月二手私楼尺价升至5,677元,但在金融海啸冲击下,楼价跌至2009年1月的4,634元才见底回升,期间楼价累跌18%。
过去十年,本港私人住宅数量增加约12%,由2015年约113.5万个,增至现时近127万个。面对楼价下跌,市民大量财富瞬间蒸发,甚至沦为负资产一族,均严重打击消费意欲,对本港各行各业造成沉重打击。陈永杰表示,2021年9月,港楼总市值最高达12.14万亿元,但截至上月,港楼总市值已跌穿10万亿元、至9.48万亿元,两年多时间蒸发逾2.66万亿元,相当於平均每名私楼业主身家缩水达209.6万元。
蒸发的2.6万亿元,意味以现时市值可以买到「25万伙太古城单位」、「36万伙映湾园单位」、「39万伙新都城单位」或「52万伙沙田第一城单位」。全港十大蓝筹屋苑提供逾9.9万个单位,目前市值跌至约7,140亿元,较2021年9月高位9,806亿元跌27%;有「中产屋苑」称号的鰂鱼涌太古城,市值由约1,894亿元,跌至约1,348亿元,平均每单位售价1,063万元。东涌映湾园及将军澳新都城市值最低,约393亿及463亿元,平均每单位售价739万及683万元。之后是沙田第一城,现市值约538亿元,平均每单位售价506万元。
山顶「MOUNT NICHOLSON」於疫市下登上「亚洲楼王」宝座,2021年底透过招标形式售出16楼D室,实用面积4,544方尺,成交价近6.4亿元,尺价14.08万元,创亚洲一手分层住宅新高。2.6万亿元,够买4,158间「亚洲楼王」。
中原集团主席施永青在其专栏指,现时社会最担心的,是楼价回落会令香港社会之前积累起来的财富大量被蒸发,因而严重破坏市民的消费意欲与投资能力,令香港的经济从此难再恢复动力。在这种形势下,财爷别无选择,一定会趁今次财政预算,推出更多扶持本港楼市的新政策。
在一般情况下,楼市经过农历年的休养生息,春节后都会出现小阳春的景象。香港楼价已跌了两成多,买得起的人已多了很多。如果财爷今次有利好楼市的政策推出,香港楼价有机会借今次小阳春止跌回稳。
据立法会2021年发表的一份研究报告指,自置单位已成富裕家庭的重要财富来源。根据差饷物业估价署的统计数字,粗略估算本港私人住宅物业的市值於1997至2019年期间累升两倍至约12万亿港元,优於本地生产总值的109%增幅。2019年,本港私人住宅物业总值约为本地生产总值的4倍,远高於美国的1.6倍。报告亦提到,楼价变化带来的财富效应,对本地消费及本地生产总值,可以产生重大影响。
现时不少市民财富蒸发,已产生强大的「负财富效应」,消费信心受到负面影响,居民会减少开支,「北上消费」或是港人其中一个减少开支的行动,恐令本港市道雪上加霜。
资料来源am730
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