美国在2022年至2023年间加息周期共加息11次累达5.25厘，联邦基金利率於去年7月底已处於5.25%至5.5%区间，横行至今，美息仍处於逾5%水平；最近港元拆息HIBOR有所回落，与楼按相关1个月拆息由去年12月平均5.49%降至最近约4.65%(1月24日)。有供楼人士提出疑问，拆息回落，照道理与拆息挂鈎之按揭(H按)息率应有所降低，但为何H按供楼利息却未有下跌?

现时市场H按息率主要是H+1.3%，以最近1个月拆息4.65%计算，H按息率便应是5.95%，然而现时H按实质息率明显较低，目前新造H按息主要是4.125%，原因是银行一般向H按客户提供一个封顶息率(或称锁息上限)，以P按息计算，现时主要为P-1.75%(P:5.875%)或P-2%(P:6.125%)。换句话说，H按已有一个锁息上限作为封顶保障，当拆息升至H按息高於封顶息，H按实质供楼利息仍锁定不高於封顶息，以封顶息作为上限，只要最优惠利率(P)维持不变，H按实质供楼利息仍维持不变。

那麽，当拆息下跌，但跌幅未引致H按息跌穿封顶息率，H按用家便依旧维持以封顶息供楼。例如去年12月份1个月拆息平均是5.49%，H+1.3%之按息等如是6.79%，由於H按用家享有封顶息4.125% (P:5.875%)，故此按息锁定以不高於4.125%供楼；拆息最近跌至4.65%，H+1.3%之按息跌至5.95%，但由於息率仍高於封顶息4.125% (P:5.875%)，实质上H按用家仍以封顶息4.125%供楼，息率维持不变。

看似最近拆息跌但按息仍未跌，乃是因为H按用家早已享有比H+1.3%更低之按息水平供楼。以现时市场按息H+1.3%、封顶息率4.125% (P-1.75%(P:5.875%))计，1个月拆息需降至低於2.825%，H按息才可跌穿封顶息率。今年尤其在美息仍未正式回落之时，港元拆息仍较大机会介乎4厘半至5厘水平，距离2.825%尚有明显距离；然而，当年内美国启动减息，港元拆息料亦可下跌，当拆息回落一定幅度，以至可推动银行下调最优惠利率(P)，届时以P按计之H按封顶息便同步下降，届时H按与P按用家同步可受惠於减息，供楼支出得以减轻。