美国在2022年至2023年间加息周期共加息11次累达5.25厘,联邦基金利率於去年7月底已处於5.25%至5.5%区间,横行至今,美息仍处於逾5%水平;最近港元拆息HIBOR有所回落,与楼按相关1个月拆息由去年12月平均5.49%降至最近约4.65%(1月24日)。有供楼人士提出疑问,拆息回落,照道理与拆息挂鈎之按揭(H按)息率应有所降低,但为何H按供楼利息却未有下跌?
现时市场H按息率主要是H+1.3%,以最近1个月拆息4.65%计算,H按息率便应是5.95%,然而现时H按实质息率明显较低,目前新造H按息主要是4.125%,原因是银行一般向H按客户提供一个封顶息率(或称锁息上限),以P按息计算,现时主要为P-1.75%(P:5.875%)或P-2%(P:6.125%)。换句话说,H按已有一个锁息上限作为封顶保障,当拆息升至H按息高於封顶息,H按实质供楼利息仍锁定不高於封顶息,以封顶息作为上限,只要最优惠利率(P)维持不变,H按实质供楼利息仍维持不变。
那麽,当拆息下跌,但跌幅未引致H按息跌穿封顶息率,H按用家便依旧维持以封顶息供楼。例如去年12月份1个月拆息平均是5.49%,H+1.3%之按息等如是6.79%,由於H按用家享有封顶息4.125% (P:5.875%),故此按息锁定以不高於4.125%供楼;拆息最近跌至4.65%,H+1.3%之按息跌至5.95%,但由於息率仍高於封顶息4.125% (P:5.875%),实质上H按用家仍以封顶息4.125%供楼,息率维持不变。
看似最近拆息跌但按息仍未跌,乃是因为H按用家早已享有比H+1.3%更低之按息水平供楼。以现时市场按息H+1.3%、封顶息率4.125% (P-1.75%(P:5.875%))计,1个月拆息需降至低於2.825%,H按息才可跌穿封顶息率。今年尤其在美息仍未正式回落之时,港元拆息仍较大机会介乎4厘半至5厘水平,距离2.825%尚有明显距离;然而,当年内美国启动减息,港元拆息料亦可下跌,当拆息回落一定幅度,以至可推动银行下调最优惠利率(P),届时以P按计之H按封顶息便同步下降,届时H按与P按用家同步可受惠於减息,供楼支出得以减轻。
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