差饷物业估价署刚公布2023年官方楼价指数为312.1，即是楼价在2023年全年下跌6.75%，相比2021年高峰期的392.7，这两年间香港楼价下跌了20%。除了楼价下跌之外，成交量下跌的幅度更大，已经连续两年一手住宅成交量在一万宗左右，都是10年新低；而二手住宅成交量也是连续两年每年都只有36,000宗左右，连2003年沙士年的低成交量也有46,000宗，情况可见是非常恶劣。

在低成交量下，业主及发展商都很难出售物业套现还债，银行有见及此自然「落雨收遮」，刚刚看到一则新闻报导，连低调富豪何祟本家族，也需要向财务公司借入8,500万港元短期贷款，息率高达20厘。根据报导此家族持有不少山顶大屋，但豪宅不易出售，唯有向「财仔」借款！其实，这些也是冰山一角，在高息及低成交量的背景下，银行迫仓Call Loan，业主唯有「低价」才能售出物业还债，但「低价」会再进一步打击市场信心，银行又再加力追债（Call Loan），恶性循环因此而生！

根据差估署的公布，租金在过去一年上升了6.61%，与楼价下跌背道而驰，在当今环境下，买家面对7.5%的印花税，购买意欲肯定不高，结果租金继续上升之余，发展商的物业又滞销，空置待售的物业估计高达3万伙，「有楼冇人住」又是另一个畸形现象。

上周广州市政府公布进一步优化限购政策，除了放宽120平方米以上的限购令外，居民家庭若将自住物业转作出租，在购买新物业时会相应减去持有物业的数目，此政策变相为业主购买物业出租，扫除一些政策上的障碍，此政策值得香港学习！新一年度的财政预算案又将於2月公布，大家都希望财爷进一步减辣，甚至「全面撤辣」，笔者一向认为没有必要「全撤」，只要针对在要项上优化就可以，其中应该让香港本地居民可以买多一套物业收租，跟广州市的优化措施不谋而合。

在楼价已经下跌20%的临界点上，政府必须推出有效措施，防止楼价继续下跌，虽然暂时未见到悬崖性崩盘，但必须防患於未然，否则一旦出现，回复信心就难上加难！希望财爷在2月的财政预算案为市场带来好消息！