差饷物业估价署刚公布2023年官方楼价指数为312.1,即是楼价在2023年全年下跌6.75%,相比2021年高峰期的392.7,这两年间香港楼价下跌了20%。除了楼价下跌之外,成交量下跌的幅度更大,已经连续两年一手住宅成交量在一万宗左右,都是10年新低;而二手住宅成交量也是连续两年每年都只有36,000宗左右,连2003年沙士年的低成交量也有46,000宗,情况可见是非常恶劣。
在低成交量下,业主及发展商都很难出售物业套现还债,银行有见及此自然「落雨收遮」,刚刚看到一则新闻报导,连低调富豪何祟本家族,也需要向财务公司借入8,500万港元短期贷款,息率高达20厘。根据报导此家族持有不少山顶大屋,但豪宅不易出售,唯有向「财仔」借款!其实,这些也是冰山一角,在高息及低成交量的背景下,银行迫仓Call Loan,业主唯有「低价」才能售出物业还债,但「低价」会再进一步打击市场信心,银行又再加力追债(Call Loan),恶性循环因此而生!
根据差估署的公布,租金在过去一年上升了6.61%,与楼价下跌背道而驰,在当今环境下,买家面对7.5%的印花税,购买意欲肯定不高,结果租金继续上升之余,发展商的物业又滞销,空置待售的物业估计高达3万伙,「有楼冇人住」又是另一个畸形现象。
上周广州市政府公布进一步优化限购政策,除了放宽120平方米以上的限购令外,居民家庭若将自住物业转作出租,在购买新物业时会相应减去持有物业的数目,此政策变相为业主购买物业出租,扫除一些政策上的障碍,此政策值得香港学习!新一年度的财政预算案又将於2月公布,大家都希望财爷进一步减辣,甚至「全面撤辣」,笔者一向认为没有必要「全撤」,只要针对在要项上优化就可以,其中应该让香港本地居民可以买多一套物业收租,跟广州市的优化措施不谋而合。
在楼价已经下跌20%的临界点上,政府必须推出有效措施,防止楼价继续下跌,虽然暂时未见到悬崖性崩盘,但必须防患於未然,否则一旦出现,回复信心就难上加难!希望财爷在2月的财政预算案为市场带来好消息!
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