2024港息前瞻
2024港息前瞻
说楼解按 王美鳯
日期:
2024年01月06日

上期简要地回顾由2022年起至2023年之加息周期,本文继续探讨今年2024年的息率走势。

 

市场普遍预期美国加息周期已见顶结束,近月美国通胀率正逐步回落,下降步伐符合当地市场预期,美国主流亦预期无需进一步加推紧缩政策,并表明未来应开始讨论放宽货币政策的时间,当地市场预期今年减息可累达0.75厘。相信息率将会先进入一个横行时期,以便观察累计加息后之滞后作用,预期美国息率将於今年第2季至第3季开始掉头回落。港息一向跟随美息走势,但当中步伐及幅度未必相同,尽管美国今年有机会掉头减息,本港最优惠利率P仍较大机会先横行一段时间,未必可即时跟随美息掉头回落,原因主要是:

1.)     这次加息周期本港最优惠利率P累计加幅仅0.875厘,对比美息加幅达5.25厘,港P加息幅度少於美息达4.375厘,当美国减息,以港P现时水平未必有即时跟随下调需要; 事实上,在过往加息周期,当美息升至现时逾5%,本港最优惠利率P已达8%水平,而现时最优惠利率P介乎5.875%至6.125%为主。

 

2.)     现时港元拆息仍高於按息,基本上加息压力尚未解除,故未有跟随美息回落的条件。现时本港1个月拆息与最优惠利率P的差距不足1厘,大幅低於过往平均达3厘以上,反映银行仍有息差压力。

当今年美息回落,港元拆息料亦可下跌,而未来何时减P亦视乎港元拆息回落幅度,相信最少需待拆息跌回至低於按息水平,银行才有机会因应资金成本及业务取态考虑减P。

 

过去两年,加息因素持续影响楼市,楼价由高位累积下跌逾2成,今年按息虽然未必可即时同步跟随美息下降,但市场已逐步适应息率正常化,由过往超低息水平迈向正常化息率。现时已处加息期之顶,但市场按息4.125%与30年平均按息约4.19%水平相若,明显低於过往加息见顶时期之息率。市场已预期具周期性的息率未来将向下而非向上,而拆息回落亦可改善银行借贷成本及企业借贷支出,今年息率将向下的预期下,息率对楼市不再构成利淡因素,预期2024年内本港之新造按息有机会回落至4厘以下水平。

 

以现时市场新造按息主流低至H+1.3%、封顶息率P-1.75%(P:5.875%)/P-2% (P:6.125%)计,1个月拆息需降至低於2.825%,市场按息才可跌穿封顶息率。现时拆息仍处於接近5%水平,距离2.825%尚有明显距离;然而,当美息下降,拆息很大机会可跟随回落,若拆息回落至推动银行下调最优惠利率P,届时按息亦可同步下降。

 


各区最新放盘应有尽有


说楼解按
王美凤
息率
美国加息
息口
专家
你可能感兴趣的文章
楼按全放宽后 哪类人即时受惠? (下)
楼按全放宽后 哪类人即时受惠? (下)
说楼解按 王美鳯
2024年11月12日
楼按全放宽后 哪类人即时受惠? (上)
楼按全放宽后 哪类人即时受惠? (上)
说楼解按 王美鳯
2024年11月02日
首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼 (下)
首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼 (下)
说楼解按 王美鳯
2024年10月24日
首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼 (上)
首期多少影响「供平过租」 多角度比较供楼租楼 (上)
说楼解按 王美鳯
2024年10月12日
全新低息定按计划可预先享减息效果
全新低息定按计划可预先享减息效果
说楼解按 王美鳯
2024年09月28日
银行提早减P 供楼负担加快减轻
银行提早减P 供楼负担加快减轻
说楼解按 王美鳯
2024年09月21日

2024港息前瞻

2024港息前瞻
专家分享 - 说楼解按 王美鳯
日期:2024年01月06日

上期简要地回顾由2022年起至2023年之加息周期,本文继续探讨今年2024年的息率走势。

 

市场普遍预期美国加息周期已见顶结束,近月美国通胀率正逐步回落,下降步伐符合当地市场预期,美国主流亦预期无需进一步加推紧缩政策,并表明未来应开始讨论放宽货币政策的时间,当地市场预期今年减息可累达0.75厘。相信息率将会先进入一个横行时期,以便观察累计加息后之滞后作用,预期美国息率将於今年第2季至第3季开始掉头回落。港息一向跟随美息走势,但当中步伐及幅度未必相同,尽管美国今年有机会掉头减息,本港最优惠利率P仍较大机会先横行一段时间,未必可即时跟随美息掉头回落,原因主要是:

1.)     这次加息周期本港最优惠利率P累计加幅仅0.875厘,对比美息加幅达5.25厘,港P加息幅度少於美息达4.375厘,当美国减息,以港P现时水平未必有即时跟随下调需要; 事实上,在过往加息周期,当美息升至现时逾5%,本港最优惠利率P已达8%水平,而现时最优惠利率P介乎5.875%至6.125%为主。

 

2.)     现时港元拆息仍高於按息,基本上加息压力尚未解除,故未有跟随美息回落的条件。现时本港1个月拆息与最优惠利率P的差距不足1厘,大幅低於过往平均达3厘以上,反映银行仍有息差压力。

当今年美息回落,港元拆息料亦可下跌,而未来何时减P亦视乎港元拆息回落幅度,相信最少需待拆息跌回至低於按息水平,银行才有机会因应资金成本及业务取态考虑减P。

 

过去两年,加息因素持续影响楼市,楼价由高位累积下跌逾2成,今年按息虽然未必可即时同步跟随美息下降,但市场已逐步适应息率正常化,由过往超低息水平迈向正常化息率。现时已处加息期之顶,但市场按息4.125%与30年平均按息约4.19%水平相若,明显低於过往加息见顶时期之息率。市场已预期具周期性的息率未来将向下而非向上,而拆息回落亦可改善银行借贷成本及企业借贷支出,今年息率将向下的预期下,息率对楼市不再构成利淡因素,预期2024年内本港之新造按息有机会回落至4厘以下水平。

 

以现时市场新造按息主流低至H+1.3%、封顶息率P-1.75%(P:5.875%)/P-2% (P:6.125%)计,1个月拆息需降至低於2.825%,市场按息才可跌穿封顶息率。现时拆息仍处於接近5%水平,距离2.825%尚有明显距离;然而,当美息下降,拆息很大机会可跟随回落,若拆息回落至推动银行下调最优惠利率P,届时按息亦可同步下降。

 


各区最新放盘应有尽有


说楼解按
王美凤
息率
美国加息
息口
专家

House730搵楼大本营是香港的搵楼平台/租屋网,齐集香港楼盘及楼市资讯,网罗业主及各大中小型地产代理的楼盘,助用户找到心水香港楼盘,网上搵楼买楼更轻松。
House730同时提供一个渠道,予地产代理及业主网上放盘平台,自由、方便、高效,网上推送笋盘给潜在买家!
House730云集香港各类型楼盘资讯,包括香港新楼盘或是二手楼、港九或是新界、住宅或是工商业大厦,务求为用户提供最全面的楼盘资讯。
House730旨在为香港用户提供最优质的使用体验,不论买楼或是租楼,用户可按楼盘的价钱、面积、房数、真实照片等等条件拣选合适楼盘。
除了多个香港楼盘资讯外,House730亦提供不同类型的楼市资讯,包括地产新闻、成交数据等等,让你成为精明买家或租户。