上期简要地回顾由2022年起至2023年之加息周期,本文继续探讨今年2024年的息率走势。
市场普遍预期美国加息周期已见顶结束,近月美国通胀率正逐步回落,下降步伐符合当地市场预期,美国主流亦预期无需进一步加推紧缩政策,并表明未来应开始讨论放宽货币政策的时间,当地市场预期今年减息可累达0.75厘。相信息率将会先进入一个横行时期,以便观察累计加息后之滞后作用,预期美国息率将於今年第2季至第3季开始掉头回落。港息一向跟随美息走势,但当中步伐及幅度未必相同,尽管美国今年有机会掉头减息,本港最优惠利率P仍较大机会先横行一段时间,未必可即时跟随美息掉头回落,原因主要是:
1.) 这次加息周期本港最优惠利率P累计加幅仅0.875厘,对比美息加幅达5.25厘,港P加息幅度少於美息达4.375厘,当美国减息,以港P现时水平未必有即时跟随下调需要; 事实上,在过往加息周期,当美息升至现时逾5%,本港最优惠利率P已达8%水平,而现时最优惠利率P介乎5.875%至6.125%为主。
2.) 现时港元拆息仍高於按息,基本上加息压力尚未解除,故未有跟随美息回落的条件。现时本港1个月拆息与最优惠利率P的差距不足1厘,大幅低於过往平均达3厘以上,反映银行仍有息差压力。
当今年美息回落,港元拆息料亦可下跌,而未来何时减P亦视乎港元拆息回落幅度,相信最少需待拆息跌回至低於按息水平,银行才有机会因应资金成本及业务取态考虑减P。
过去两年,加息因素持续影响楼市,楼价由高位累积下跌逾2成,今年按息虽然未必可即时同步跟随美息下降,但市场已逐步适应息率正常化,由过往超低息水平迈向正常化息率。现时已处加息期之顶,但市场按息4.125%与30年平均按息约4.19%水平相若,明显低於过往加息见顶时期之息率。市场已预期具周期性的息率未来将向下而非向上,而拆息回落亦可改善银行借贷成本及企业借贷支出,今年息率将向下的预期下,息率对楼市不再构成利淡因素,预期2024年内本港之新造按息有机会回落至4厘以下水平。
以现时市场新造按息主流低至H+1.3%、封顶息率P-1.75%(P:5.875%)/P-2% (P:6.125%)计,1个月拆息需降至低於2.825%,市场按息才可跌穿封顶息率。现时拆息仍处於接近5%水平,距离2.825%尚有明显距离;然而,当美息下降,拆息很大机会可跟随回落,若拆息回落至推动银行下调最优惠利率P,届时按息亦可同步下降。
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