转眼间，2023年又即将完结，笔者跟业内朋友在讨论明年的市场情况，几乎所有人对商厦的走势都不乐观，一方面是不少外资缩减在港规模，也受到「在家工作」的影响，写字楼的需求在减少；相反这两年香港中区核心写字楼的供应却大幅增加，整体甲级写字楼空置率升至近13%，乃10多年来的新高，租金今年也已经下跌了超过5%，前景颇为暗淡！

不过，在大家一致看淡的情况下，却发现近期有不少商厦的大手成交，当中最引人注目的包括李宁向恒基购入港汇东整栋商厦，令李宁被投资界批评运用资金欠佳，股价一夜间下跌14%，蒸发80亿的市值。大家会问李宁为何要购入物业？笔者相信价钱便宜是最大原因，港汇东在北角的繁华地段，以全幢楼面计成交尺价只是$1.5万元，而5年前同一地段恒地也曾售出整栋商厦，尺价是$3万元，5年间尺价跌了一半！基於同样原因，本地财团荣兴集团也斥资$5.11亿，购入北角金轮天地整栋商厦，相对於原业主5年前的8亿购入价，也下跌了4成。另外，中环中心67楼也以尺价$2.7万成交，估计也比5年前下跌了近一半。

在一个自由及有效率的市场，即使资产被看淡，只要足够便宜，便能吸引投机者进场，在经济学上来说，有成交价就为市场合理分配资源提供讯息。相反，香港的住宅市场，政府人为地加了不少「辣招」，差不多所有投机者被驱逐出市场，结果当楼市下跌时，没有投机者调节市场，成交价随时会「超跌」，例如最近西贡溱乔一栋豪华别墅，2008年原业主从发展商以$5,000万购入，今年变成银主货，由於大额成交量极少，结果最近才以$2,830万卖出，成交价比15年前还要下跌超过40%。除了豪宅外，一些市区单幢楼也因成交量少，而令成交价下跌得厉害，例如黄大仙富佑大厦刚以$232.23万成交253尺的一房单位，相比原业主2014年时$285万的入市价，持货9年也蚀了近20%。在市场缺乏成交量之下，不但急售的业主需要大幅减价，而发展商也因缺乏招标，令其暂缓发展计划，本港最近多幅地皮流标，也是最好的例证！

当然，投机者也会在升市时，令资产价格上升的速度加快，造成一般用家难与其竞争，炒家却不劳而获的感觉！其实投机者有做对，也有做错的机会，他们只是看风驶艃，真正的原因是供应不足，只赶绝投资者楼价也不会因而下跌，香港近年的住宅市场也是最佳的例证！

投机者有其功用，也有坏的政治影响，但政府不能只以炒家为代罪羔羊，必须解决供应不足的根本原因，当楼市下跌时也要及时调整「辣招」，否则市场秩序就难以恢复，长远对市场也是不利！