上期提及基於楼价下跌同步降低所需按揭金额,变相抵销息率上升对供款的影响。息率总有周期性,息率上升增加供楼支出,但息率回落却可减轻供楼负担; 而买楼则以当刻价钱入市,当刻是否入市时机亦属重要考虑。
事实是,没人能预知何时楼价见底,睇楼当刻亦未能掌握是否可立时找得合适的单位,置业作自用的买家较重要的是衡量自身是否有足够及持续供款能力,以及拟入市的单位是否在市场合理价格水平。当然,买楼除了作自用,亦是一个投资的决定,故此买家当然希望持有物业能够升值又或长远抗通胀;那麽,买家除了以市场因素作参考外,亦得预备楼价总有可能出现的上落波幅。
就现时围绕市场的因素而言,息率已几近见顶,即使再有调整的幅度亦相当有限,而往后息率很大机会横行一段时间。值得留意的是,息率会按经济环境变化而出现周期性,尤其是次美国的加息周期主要以打击当地通胀为目标,意味当通胀下降及经济环境需要息率掉头之时,息率便会回落。港息走势大致上跟随美息,虽然步伐会有所不同,但未来息率见顶横行后回落将会成为楼市利好因素。
而港府着力抢人才计划将会逐步增加本地住屋需求,今年在通关、外来人才计划及买家观望转买为租等等因素下,租务相当畅往,楼价跌但租金升的情况下,租金回报亦升至逾6年新高,市场预期租金回报将攀升至3厘水平。在这个走势下,加上政府为外来人才推出置业印花税「先免后徵」安排,最近有不少人士已趁楼价低水转租为买,亦有长线投资者趁低吸纳收租单位。这些投资者亦有将资金存放在定存户口收息,但他们认为,定存息率总会随着息率周期变化已回落,但砖头趁低吸纳的机会却并非时常出现。当利好因素於未来逐步增多,当越多人已认为楼市转势之时,当刻楼价往往早已反弹。
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