楼宇渗水是甚麽？

楼宇渗水是指一个现象，徵象是物料表面水份（湿度）不受控地异常增加，招致楼宇出现损坏风险。渗水现象有机会出现在楼宇饰面（油漆、批荡、铺砖、石材、地板、玻璃幕墙等）、结构（钢筋、石屎、喉管等）或设施（电灯、灯制等），严重会导致石屎剥落造成人命伤亡。

两大楼宇渗水高危期

• 楼龄超过20年
  楼宇很可能因为日久失修而导致外墙出现裂缝、水喉管破损或防水物料老化，导致雨水经外墙渗入屋内，若长期缺乏维护保养措施会导致问题日益严重化。

• 刚完成装修工程
  不少人以为刚完成装修工程一定不会出现渗漏情况，事实上完工后的两年内为渗水高危期，若在施工过程中不够严谨或存在瑕疵，就会增加楼宇渗水的风险。

五大常见楼宇渗水成因：

只要有一丝裂缝能让水流过，包括食水、污水和雨水，都有机会出现渗水情况，以下为最常见导致楼宇渗水的成因：

• 供水管
  供水管是指具水压以供应用水的金属或塑胶输送喉管，包括咸淡水的明喉或暗喉，例如冷热食用水、冲厕用水，甚至是消防用水，例如近年不少开放式单位内都设有连接着供水管的消防洒水系统。

• 排水管
  排走污水的喉管，一般在浴室、厕所、厨房、露台、平台、天台、檐篷、水缸等。

• 防水层
  防水层是结构和饰面之间的一层薄膜，一般在浴室、厕所、厨房、露台、平台、天台、檐篷、水缸、地库、电梯底糟等都有。

• 外墙部份
  连接出单位外的部份，例如外墙、窗户、檐篷、冷气机檐台、伸出物、渠管夹口、通风口、排气口等。

• 温差凝结水
  住宅单位一般涉及冷气机，工厂大厦或涉及大型雪柜、冻仓、制冷系统或水蒸气凝结等。

如何找出楼宇渗水源头？

两大渗水源头分为私用部份和公用部份，前者由单位业主负责，后者则由业主立案法团或管理公司负责，值得留意的是一些旧式公屋的单位内亦会出现公家喉管。当你发现楼宇出现渗水现象时，可致电1823或1823网站投诉，联络屋宇署及食物环境衞生署渗水联合办事处（下称政府渗水办）进行调查、或转介到水务署，亦可以聘用独立第三方机构如公证行做民事调查。

• 政府渗水办
  

• 屋宇署：负责影响建筑结构（防水层）渗漏，例如浴室地台、厨房地台等
  根据香港条例第123章《建筑物条例》，屋宇署主要针对楼宇失修、保养等问题，以确保楼宇结构安全。

• 食环署：负责楼宇排水管（污水）渗漏，例如厕所排水管、冲凉排水管等
  根据香港条例第132章《公众衞生及市政条例》，食环署须减除渗水对环境构成滋扰，以妨损害或危害公众健康。
   

• 水务署
  当政府渗水办调查后怀疑个案的渗漏问题涉及供水管，便会把个案转介给水务署。水务署是负责楼宇供水管（食用水）渗漏，根据香港条例第102章《水务设施条例》，水务署须制止浪费食用水问题。
   

• 公证行
  独立第三方机构专门从事调查、检验及评估，根据香港法例第409章《工程师注册条例》注册，拥有法定专业资格，可采用符合屋宇署规格的楼宇渗水检测仪器，并提供具法律效力的专家报告和香港法庭认可的专家证人。