减得急、减得狠 尽快寻底

笔者应邀与会德丰黄光耀先生、吴家宝小姐一同出席MONACO MARINE销售活动

施政报告虽有落实救市期望，但市场反弹力明显不足，发展商的存货累积愈来愈多，销售量仍然大大落后目标，经过一个月的观察，有足够数据给予决策者去评估形势，令到市场开始浮现一些狠狠地调整价格的单位，有一站顶豪宅项目日前大幅下调尺价约$10,000，相等於减价差不多三成。

另外市场最受欢迎品牌发展商，眼见旗下两个大项目新货即使价格有调整亦未能销售过百宗后，即时改变销售策略将一个全新楼盘的首张价单低於市场2成开出，折实平均尺价仅10,888元，目标便是测试买家的购买意慾及市场承接力，此项目具备用家所需的要求 – 铁路运输方便，正正站顶，2房单位实用面积约440尺左右，只需450余万元，如此价位真是公营房屋的价钱也要被比下去。

此价一出，即时冰封整个新界二手市场，以预约参观的人量看，似乎应该做出一个有量的销售成绩；而那边厢九龙市区的现楼项目，发展商也积极变动付款优惠去吸引换楼客。不过即使持续有成交，宗数仍未能达到发展商期望，可是市区核心地的成本过高，价格已经没有条件再向下调节，否则项目收支便见红，这是所有发展商皆不能接受。

所以在九龙的物业市场，发展商可接受的定价似乎已经到底了，买家不买，发展商也不能强求，只是慢流等买家接受，他们现时的策略是较愿意在未来有大量供应的北部都会区项目以低价销货，按数据来看，现时约有16万名申请高才通人士，当中有10万名已获批来港，此批人士在各市区地段都见影踪，相信是楼市潜在买家，令发展商认为市区物业的需求依然强而有力；目前正耐心等待时机成熟，未来不难卖，当下仍未到要蚀本卖市区货的时刻。而相对工商物业则是连录多宗蚀让个案，那些资深投资者名人都纷纷大割价套现，以2亿元买入的货也愿意接受1亿元卖出，投资者所计算的是资金实力，现在大趋势不利时，宁减负债亦不死守，可以狠狠地减价以保全资金力量。