5个半新盘即将「松绑」 业主借「走辣」成逃生门？

所谓的SSD，是政府为针对买入住宅物业，并於短期内转售的投资者，推出的楼市需求管理措施之一。如交易涉及买卖或转让住宅物业，卖方或转让方取得有关物业后，於36个月或以内转售或转让，卖方便须缴纳额外印花税。如物业持有期为6个月或以内，税率为20%；如物业持有期超过6个月但在12个月或以内，税率为15%；如物业持有期超过12个月但在24个月或以内，税率为10%。

至於「取得物业的日期」，是以签订最早一份「可予徵收印花税的买卖协议」计起，例如是临时买卖合约、正式买卖合约或转易契。

按上述原则推算，今季届满3年SSD限期的「松绑盘」有5个项目，当中以天水围Wetland Seasons Park第1期、日出康城Ocean Marini及屯门恒大‧珺珑湾第2期规模较大，另外港岛亦有两个单幢项目松绑，分别为西营盘15 Western Street及西半山The Richmond。5个项目均於2020年首季推售，以首批买家临时买卖合约於拣楼当日签订计，均已届满或将於今季届满。

先确定是否脱离「辣税」期

要卖楼，首先要确定手上的单位是否已松绑，不然卖出后才被税局追收税款可谓「捉虫」。各业主一来可参考手上的临时买卖合约，或可参考项目的一手成交记录册，当中详细列出单位签订临时买卖合约的日期，以及单位成交价等资料。

要留意的是，发展商在销售新盘时，一般会提供折扣或现金回赠，或部分代理会为新盘买家提供回佣，当中现金回赠及代理回佣并不会反映在买卖合约的成交价上，实际折扣有机会比合约所列更多。以Wetland Seasons Park为例，假设买家当日买入单位，价单所列售价为632.93万元，采用提供18%售价折扣的即供计划，合约上的成交价约519万元，印花税支出约为15.6万元，实际置业成本约534.6万元。

现金回赠要计清

不过，若发展商提供折扣的形式包括现金回赠，计算方法就略有不同，假设单位买家选用「首置Smart付款计划」，提供9.5%售价折扣及2.625%现金回赠，单位合约上的成交价会是仅计及9.5%售价折扣的572.8万元，而现金回赠则以成交价计算，即572.8万元的2.625%，折合约15万元，实际楼价为557.8万元。而印花税亦将以572.8万元计算，首置所需印花税约17.2万元，实际置业成本为575万元。

另外，虽然买楼时无需支付代理佣金，不过卖楼时仍然和一般二手买卖一样，需要支付楼价1%佣金。假设物业一手订价为800万元，发展商提供10%折扣及5%现金回赠，不涉代理回佣，合约所列成交价将为720万元，而实际买入价684万元，相关印花税开支为27万元。若持货3年后以800万元卖出，帐面升幅为11%或80万元，惟业主实际则赚116万元，扣除印花税及佣金开支仍赚81万元，较物业帐面升幅更多。

据各区地产代理资料，目前以Wetland Seasons Park第1期放盘最多，有32个，一房叫价485万元起，而Ocean Marini则有7个放盘，2房叫价840万元起，其余项目则未有放盘。