回到香港楼市，可谓冰火两重天，周末白石角新盘一Q清袋，向隅者众；相反二手成交则疏落，十大屋苑周末成交少於十宗，当然也因连日天雨有关！再看本年度首五个月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，当然第一季度香港受疫情严重影响，成交量下跌也是自然不过的事情！

笔者再将数据范围放大，自1980年1月，香港私人住宅楼价指数为18.3，升至去年2021年9月历史新高398.10，升幅超过20倍，而今年2022年4月为384，即自高位回落了3.7%左右。综观这42年的走势，可谓大涨小回。最瞩目的当然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度为66%，之后一直上升。至2008年金融海啸才有较大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅为8%，之后就由15年尾至16年头美国加息收水，也令楼价由306.10跌至271.4，幅度近11%，2018年中美贸易战，也曾令楼价由7月份的394.8跌至12月的359.40，幅度为9%。

笔者的结论是楼市大涨小回的过程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融问题息息相关！97年的大风暴则是金融加「八万五」的政策，加上刚回归的政治气候，才会为楼市造成极大的跌幅。

今年楼价又受到美国滞涨风险上升而困扰，加上俄乌战争加强了通涨的恐惧，但笔者却发现中国5月的CPI远低於美国，国内没有滞涨的风险，反而是需求不足，中国并不会加息反而减息。市场上不少基金，在美国衰退的背景下，反而更乐於投资在中国，加上港股A股都处於低位，基金大户宁愿蚀息，也乐於持有港元，等候投资机会。港元贷款利率上升的幅度，在今年内也是有限。除非美国利息上升似70年代，超过10厘就会为全球经济带来灾难性影响，香港当然也难幸免！不过，笔者相信这风险太明显，任何财金高手也不会重蹈覆辙，所以笔者反而认为随着疫情回稳及通关，利好因素即将浮现，今次楼价稍为回调，实际是上车换楼的置业良机！