政府现在未有任何数据反映香港人移民外地的确实数字，坊间亦有很多根据政府数据，然后用不同方法估算出来的分析，例如离境人次、香港居民净移出人次等， 2021年粗略估算移民量大概有3万至10万人不等。但这些数据受到很多因素影响，例如因为过去两年疫情及封关，有颇多外地专才离港返回原居地。2022年香港第五波疫情稳定后，相信移民人数有可能比之前稍多。

根据以上数据，假设2021年真的有10万人移民外地，按政府统计处人口普查数据，2021年家庭住户平均人数为2.7，现在一般考虑或已移民外地的很多都是有小孩的家庭，因此假设移民外地的家庭平均人数为3，即大约有33,000个家庭移民外地。再假设当中有一半家庭拥有自置物业，而这些家庭全部都需要在移民前出售他们的自置物业，即一年共有约16,500个二手楼盘单位出售。

另一方面可参考楼市成交数据， 2021年共有约56,000宗二手单位成交，较2020年的确多约12,000宗，估计有一大部份就是所谓的移民盘。但要留意2021年整体楼市售价指数除了最大面积的豪宅单位外，全部都录得上升，这就已经足够反映出移民潮虽然令到二手楼盘增加，但仍未能足以导致楼价有下跌趋势。

现在市场上仍然有各种的印花税，导致市场上二手楼流转率低的情况，尤其是所谓未松绑，亦即是在禁售期内转售需要付额外印花税的单位。本港的住宅空置率近几年都偏低，处於百分之三至四，而落成量在2022年亦未见得特别多，甚至有可能比上一年更少。即使预计2022年移民外地的人数有所增加，在全球航运及经济活动逐步恢复后，估计今年开始亦逐步有专才及其他居民移入香港，整体住宅需求仍然强烈。

综合以上原因，相信移民潮对於2022年的住宅楼价未必构成很大压力，笔者对今年的楼价，尤其是疫情第五波后，预测走势仍然乐观。

作者为莱坊估价及谘询部高级董事方耀明Cyrus