零售业经历过去一年社会事件及新冠肺炎的洗礼后，商铺面对价租齐挫的困局。不过，世事往往危中有机，多间人气过江龙零售店及食肆，便瞄准本地商铺寒冬逆市扩充，越洋来港做本地人生意。与其说零售业进入冰河期，倒不如看成是商铺市场大执位。

究竟商铺市场过去一段时间如何水深火热，不妨参考差饷物业估价署数据。从2019年6月至2020年3月计，私人零售业楼宇平均租金，港岛、九龙及新界区分别跌5.9%、25.9%及7%，期内港岛及新界区商铺平均租金低位出现於今年一月，较去年6月挫34.2%及20.4%。

从数据可见，商铺租金水平跌幅介乎两成多至三成多，但二及三月部分地区租金已从低位反弹。不过，由於商铺与住宅颇为不同，每个商铺的规划、地理位置及用途差距可以很大，亦造成商铺海鲜价的现象，部分商铺租金跌幅可达四至五成。

随着内地旅客几近绝迹，香港零售业由本地消费撑起，逆市中更有一批过江龙扩充业务，用排队人龙来证明本地消费的力量。好像惊安之殿堂(Don Don Donki)、Blue bottle coffee、寿司郎、牛肉饭Sukiya，这些在过去一年急速冒起的过江龙，就算未去过也久闻其大名。当中，惊安之殿堂及Blue bottle coffee更越级挑战，在疫情下进驻中环一线地铺开业，成为逆市奇葩。

惊安之殿堂於荃湾西海之恋开业，成为该商场朝圣地标。

於日本已令港人趋之若鹜的药妆兼超市惊安之殿堂，於2019年下半年才於尖沙咀美丽华酒店地库开设首间分店，至今已计划扩展至五间分店。当中较瞩目的为市场盛传集团承租了中环皇后大道中100号的地下及地库，该铺位於2015年由东方表行以200万元续租，至2018年搬出。市传惊安之殿堂以120万元月租进驻。

另一间来自美国，有「咖啡界Apple」之称的Blue bottle coffee於四 月底在中环摆花街开业，租下地下及一楼合共逾3,000多平方尺铺位，市场料每月租金约30万元。之前，同一铺位租客为着名运动品牌Under Armour，月租超过60万元。

有「咖啡界Apple」之称的Blue bottle coffee，於四月底在中环摆花街开业。

至於寿司郎虽不及上述两大过江龙般入主一线地区，但其人气却毫不逊色。以高质寿司平民价而走红的寿司郎，在2019年8月在佐敦开设首间分店，每日排队人流不绝。两个月后即於黄埔开第二间分店，今年四月荔枝角分店开幕，而五月中於黄大仙再添一员，每间分店皆人气鼎盛。

香港零售业面对逆境，租金及价格下调是不争事实，但这些过江龙的扩展速度及人流之旺，对瞄准本地消费的食肆及民生零售业务带来新气象，商铺租客大执位情况相信陆续有来。