现在个个都谈论有关海外物业，莫非每一位香港市民都需要海外物业吗？

总结笔者多年在对市场上碰到的买家，其购买境外物业的三大功能。这三大功能包括了购买的原因与及结果，头一二位功能是自用及投资。

相信很多买家首次购入海外物业，包括住宅及商用物业，原因都是有需要使用，有需要使用的定义，包括了创业、移民、读书、渡假、退休、甚或是购买给当地公司或亲朋好友使用。现在香港有数十万计人士持有境外物业，很多也是当年抱着自用的心态，结果这个境外物业成为了投资赚取盈利的工具，例如在90年代以来，很多香港人前往珠三角购买渡假屋，当初大部份人士都认为珠三角供应量太多，加上当地购买能力有限，没有什麽的升值空间。而现实是当初选择深圳、广州等大城市的买家，在近十余廿年的物业升值，最少也有10倍8倍。

在香港也有很多持有伦敦物业的买家，当初也是为子女读书的需要，而购买自用的房屋，而近十年的伦敦物业升幅，也是非常的可观。加上房屋节省了自用期间的租金支出，可谓有升有息。

由自用变为升值，当中有一定的幸运成份，也有很大的一部份买家是具备前瞻性的眼光。香港人在投资物业方面的眼光及机灵，在全球都享负盛名，这个也是为什麽境外物业发展商希望来港开拓香港买家的原因。

同时间，究竟有没有买家会由投资物业变为自用呢？笔者相信为数也不少，当中有一些是购买后特别喜欢境外物业的环境，也有一些可能是原本打算收租的物业，因为租务市场更改，变成有投资改为自用。

境外物业的第三个功能，也是现在非常热烈的讨论点，就是购买物业作为「投资移民」的必要投资条件，各位应该有印象，在2003年的时候，香港政府推出的投资移民计划，正是让境外的投资者购买650万以上的房产，以取得香港的身份证，这正是购买物业及同时间领取居留权的一大功能。不过，现在已是2019年，经过全球的量化宽松，大部份国家都不缺金钱，在全球市场当中，以单纯购买物业去赚取居留权的地方及地区不多，仍有此政策包括葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊、土耳其等，这些国家并非香港人移民的首选。至於美国、英国、澳洲、加拿大、新加坡、日本、台湾、泰国、马来西亚，都没有买楼兼取居留权的政策。

凭以上的各点，加上香港资金充裕、利率低企、购买本地物业的成本相对高，相信香港人前往境外购置物业的市场，仍有很大的空间。

作者为中原地产项目总监罗显桂