2025港息前瞻 (下)

美息方面，2024年美國減息共達1厘，今年減息步伐或將減速，但減息周期或延續至2027年。由於市場普遍認為美國新總統的經濟政策或令通脹回落速度受阻，今年美國減息步伐或放慢；然而，美國經過對上之激進加息期後，現時美息處於減息期初段仍處高水平，若高息持續將影響現時經濟，預料美國減息期仍會持續，美息仍需進行向下調整，但減息步伐受通脹走勢、就業及經濟數據變化而影響，今年美國進一步減息幅度料介乎半厘至1厘，美息將回落至3厘多水平。

至於港息，基於本港對上一次加息周期(2022年至2023年期間)港P加幅明顯少於美息，美息加逾5厘，港P僅加0.875厘，故此是次減息周期港P減幅將會少於美息；簡單來說即是P加息時加不多，減息時亦減不多，是次港P不會在美國每次減息均會下調。銀行去年提速減P累達0.625厘後，預期今年P減幅尚餘0.25厘，今年美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時港按息將減至3.25%。港P完成減息周期後，接下來本港按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2%，按息方可跌穿封頂息率而下降，最近拆息開始回落至近4%水平但與2.2%仍有較大距離。若今年拆息能逐步回落，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。在對上一次加息周期實際按息加幅共2.625厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，故此今年整體按息變化亦會因應幾方面包括P減幅、拆息回落走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

息率下跌，除了令業主減輕供款負擔，亦令「轉租為買」的誘因增加。近年樓價與租金走勢背馳，租金回報平均已升至3.5%，部份更達4%以上，對比現時按息3.5%，以平均按揭成數6成計，「供平過租」已普遍出現。若以銀行按揭成數上限7成計算，市場上「供平過租」之個案亦已進一步增加，隨着今年按息繼續有機會再向下調整，「供平過租」將會是更普遍的現象，加上樓價見底回升勢頭趨穩，料可吸引更多住屋需求人士傾向轉租為買。