估價追蹤 ｜十大屋苑估值現回升 沙田第一城一個月彈升5%
日期：2024-12-17
2024年進入倒數階段，儘管年初的「撤辣」帶來短暫的旺市，惟全年受高息環境影響，樓市走勢反覆。不過，《施政報告》放寬按揭成數上限，以及市場憧憬即將再度減息，銀行取態醞釀轉變。House730網上搵樓平台追蹤本港主要十大屋苑估價，過去一個月，6個屋苑估值調頭回升，沙田第一城領軍彈升5%，惟仍有兩個屋苑估價向下及維持不變。
樓價指數反映樓市走勢之外，銀行對物業估值，亦是其中一個指標。普遍買樓人士需要向銀行借貸，銀行會就按揭貸款申請作出風險評估，委託測量師行就物業進行估值，按評估出來的物業市值進行批核。若然估價嚴重不足，批出的借貸額比預期低，買家首期資金預算較多，直接影響買家能否成功購置物業。
在經濟及樓市下行時，銀行基於風險評估收緊按揭借貸，加上高息環境，拖累置業意欲陷入低迷狀態。House730網上搵樓平台透過匯豐銀行網上估價，追蹤本港主要十大屋苑單位估價，2021年底至今年11月，全線單位估值一直向下滑，三年內估值插水達30%。
太古城三房估值 2,374萬跌至1,634萬
以「樓市探熱針」的鰂魚涌太古城為例，抽取的8個單位中，最近海景的海景花園青松閣，一個低層A室，屬三房連套房大戶，實用面積1,114方呎，屬屋苑分層最大面積單位，附有露台，享維港海景及對岸郵輪碼頭景致，三年前估值達2,374萬元，其後估值拾級向下，單是2021年至2022年一年間，估值急插逾20%至1,876萬元，樓價估值一年跌近500萬元。
去年2 至3月，單位估值一度回升至2,036萬及2,108萬元，升幅分別8%及12%，惟上升力度只屬短暫，上月單位估值1,634萬元，相距2021年底足足相差31%，估值差距達740萬元。不過，近期銀行取態醞釀轉變，上述單位最新估值回升至1,645萬元，輕微回升0.7%。
海怡半島三房估值 千萬跌至 「6字頭」
港島另一指標屋苑鴨脷洲海怡半島，1座海昇閣低層A室為例，屬三房連套房，實用面積631方呎，2021年底估值高見千萬元，達1,010萬元，惟2022年2月跌穿1,000萬元，當月估值跌至987萬元後，一直向下至2022年底見「8字」，估值819萬元，上月更跌至「6字」，估值由三年前千萬跌至上月693萬元。
至於，屋苑「一線」單位的17座高層G室，實用面積1,337方呎，乃屋苑分層戶最大面積單位，客廳極具空間感，2016年成交價3,410萬元，實用呎價25,486元。單位並非一買即蝕，單位於2021年10月估值一度上升至3,697萬元，惟2022年底時估值跌至3,045萬元，較單位購入價差10%，上月單位估值更降至2,569萬元，直至本月才升3%至2,641萬元。
沙田第一城估值彈升 細戶420萬回升至444萬
屬於經典上車屋苑的沙田第一城，單位流通量相對高，銀行較易按數據為物業進行估值。41座一個實用面積284方呎E室「上車」單位，2021年底估值627萬元，一年後已跌至467萬元，直至上月估值再下降至420萬元，單位估值呎價由三年前2.2萬元，降至上月1.4萬元。直至本月，匯豐銀行網上對單位估值回升至444萬元，呎價1.56萬元，一個月估值回升達5.7%。該屋苑獲抽取的6個單位，估值均出現跌轉升情況，升幅屬6個屋苑之冠。
嘉湖山莊、康怡花園估值不升仍跌
相反，同屬經典上車屋苑天水圍嘉湖山莊，抽取的6個，未見估值調頭向上，以6期6座高層E室為例，實用面積457方呎，2021年底銀行網上估值590萬元，上月估值已跌至410萬元，本月仍維持不變。3期3座中層C室，實用面積557方呎，估值更由上月431萬元進一步跌至本月424萬元，跌幅1.62%。
港島鰂魚涌康怡花園估值同樣未見回升。獲抽取估值的L座中層12室，實用面積555方呎，估值由上月712萬元降至本月最新701萬元，單月再跌1.54% 。
經濟仍陷低谷，樓價持續受壓，不少高價購入樓花物業業主，或面對資金不足上會困難，金管局上月宣佈，容許銀行向選用建築期付款買家提高按揭成數至八成，以幫助因估值不足的業主，因按揭金額下跌未能上會等問題，為免觸發大規模撻訂。另一邊廂，息口有望除除向下，近期銀行估價「靜悄悄」輕微回升，加上美國將再議息，若然物業估值持續向上，或反映銀行對物業市道取態轉趨正面，樓市是否走出谷底，物業估值走勢或現端倪。
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