【按揭成數2023】按揭成數攻略 自住、出租物業按揭成數大不同!

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日期: 更新日期: 2023年09月19日 2023年09月25日
日期: 2023年09月19日 更新日期: 2023年09月25日
香港樓價持續高企,政府近年放寬按揭成數,令更多買家輕鬆置業。想知買樓可唔可以承造高成數按揭,金管局在按揭成數方面有清晰指引,而按揭申請時要注意甚麼,按揭懶人包就讓你了解自身需要,選擇合適按揭計劃。

按揭成數是甚麼?

購置物業後以樓宇作為抵押,向銀行或財務機構借錢,申請分期付款以繳付樓價,物業的總價與申請貸款的額度之間的比例,就是按揭成數。現時一般所稱的高成數按揭,就是貸款比例較高的按揭申請。在香港按揭證券公司下的按揭保險計劃,借貸成數會較高。不同物業類型及樓齡,如私樓、居屋、公屋、綠置居、村屋等都會影響與借貸成數。


按揭成數 (住宅物業) 

不同物業類型,如私樓、綠表居屋、白表居屋、公屋、綠置居、房協單位、唐樓、村屋等;物業現樓或樓花;自住物業或投資、物業樓齡、借貸人入息、年齡、信貸紀錄,持有物業身份如首次置業或擔保人,能承造的按揭成數都會有所不同。


首次置業按揭成數表
樓價                                     最高按揭成數  
1,000萬元以下                          90%
逾1,000萬至1,125萬                   80%至90% (上限900萬)
逾1,125萬至1,500萬                   80%
逾1,500萬至1,715萬                   70%至80%
逾1,715萬至3,000萬                   70%
逾3,000萬至3,600萬                   50%至60% (上限1,800萬)


按揭成數 (非住宅物業) 

金管局放寬住宅物業按揭成數之時,同時放寬非住宅按揭成數,若申請人本身已手持住宅物業,並且尚有按揭在身,在購買新一層非住宅商用物業之時,不能獲取60%按揭,只能獲取50%按揭,此情況同時適用於擔保人身上。即是購買一層非住宅商用物業,需要有擔保人的話,擔保人亦有按揭在身,申請人也不能獲取60%按揭。假如透過資產作審查進行申請按揭,物業已屬現契,則可借50%。     


表:非住宅按揭物業成數

 


沒有按揭已有按揭
一般情況60%50%
非本地收入來源50%40%
以資產作審查進行申請50%40%


入息會否影響按揭成數?

財務收入會影響按揭成數,銀行會按申請人的收入收況衡旺審批按揭細節。


1) 固定收入人士


向銀行借錢買樓,銀行對申請借款人的入息有一定要求,並需做壓力測試。固定收入就是指過去三個月至六個月的收入必須是固定。薪金組成部份若包括底薪及佣金,則只計算底薪部份,佣金不作計算。固定收入人士每年收取的年終花紅,也可計算在內,但就不能超過月薪三倍。若要連同佣金等收入承造按揭,成數有機會較低。以日薪計工資的人士,其日薪沒有佣金成份也可視為固定收入。


固定收入人士透過香港按揭證券公司(簡稱:按證)承造按揭保險,價值1,000萬元或以下物業可借高達樓價90%按揭;價值1,000萬元至1,125萬元物業,借貸成數80%至90%,貸款額上限900萬元;價值1,125萬至1,500萬元物業可借最高80%;1,500萬至1,715萬元物業可借70%至80%,借貸額上限1,200萬元;價值1,715萬以上至3,000萬元物業,借貸成數70%。 上述條款需要申請人屬首次置業,物業需屬自住用途及現樓。


若非承造按揭保險,價值1,500萬元以下物業,按揭成數70%;價值1,500萬元以上至1,750萬元以下物業,貸款額60%至70%,貸款額上限1,050萬元。價值1,750萬以上至3,000萬元物業,貸款額上限60%;價值3,000萬以上至3,600萬元以下,按揭成數50%,上限借貸1,800萬元。價值3,600萬元以上物業,按揭成數50%,非住宅物業按揭成數60%。


固定收入人士向銀行申請低成數按揭,銀行一般需要提供3個月的收入證明、銀行月結單及一年稅單,申請承造高成數按揭則需要較多資料。不同銀行或財務機構計算方式或不盡相同,宜前先相關機構查詢。



2) 非固定收入 / 自僱人士


非固定收入就是每月入息不穩定人士,最高只能夠申請80%按揭。不過,即使申請人每月入息金額是相同,銀行不一定介定是固定收入,銀行會檢視申請人是受僱人士或是自僱人士。若屬自僱人士,按揭成數會被扣減。


如果收取佣金作收入的借款人,需要用非固定收入部份作壓力測試,銀行或要申請人提交最近6個月的收入證明及將最近6個月的佣金,取一個平均數作計算。目前,很多工種或職業被視為非固定收入,如Uber司機、地產代理、保險經紀、銷售從業員、Freelancer等,此類非固定收入人士,若是現金出糧,全部報酬宜存入同一個銀行戶口,銀行會按相關數額進行計算。


3)用資產作按揭申請


資產一般是指現金、物業、股票、債券、基金等類別。對於部份年長人士、已屆退休、沒有工作人士,或許手持已供滿物業,需要一筆資金進行買樓或投資,因而考慮將手持資產作按揭申請。2023年7月7日起,購買住宅或工商舖物業,若屬第一套房按揭成數上限50%;若申請人申請按揭時,已擁有一個尚有按揭物業(即第二套房),按揭成數上限40%。



4)非本地收入來源


按金管局指引,如果申請人總收入當中的50%是在香港以外的地方賺取,而未能提供香港直系親屬住址證明,最高按揭成數會減少10%。除非申請人是被香港公司派往外地工作,否則若入息來源並非香港,則不能承造80%或90%按揭。


按揭幾成可出租? 

銀行對自住物業及出租物業,所承造的按揭不同。申請按揭時,若買樓是作出租,銀行一般承造按揭成數是樓價50%,若物業價值是1,000萬元或以上,按揭成數一般40%。


按揭申請幾多間銀行? 

置業人士申請按揭時,尤其是高成數按揭,會考慮選用相熟銀行或出糧戶口銀行申請按揭,甚至找按揭專家轉介,同時間尋找幾間銀行申請按揭,再比較批出條款,有助置業人士作出決定,而高成數按揭申請都是銀行先批,獲批成功後再將申請傳至按保公司批核。亦有個別銀行會待按保批核後,才由銀行內部再批出。不論申請多少間銀行,按保公司只會審批一次。


按揭成數表2023更新 

金管局對按揭成數及按揭保險等,均發出指引,詳情可參考金管局網頁,最新按揭措施。 要留意是,香港按揭保險公司2023年9月修訂,價值1,000萬元或以下的樓花物業,最高按揭保險成數為九成;價值1,000萬元或以上至1,500萬元的樓花物業,最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬元計算,以較高者為準;價值1,500萬元以上至3,000萬元的樓花物業,最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬元,按揭成數以較高者為準。

按揭計算機 

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