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樓宇按揭是什麼意思?
樓宇按揭的意思是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借錢支付物業售價,欠款須按時分期攤還,否則即提供貸款的銀行或財務機構有權收回物業。
按揭利率如何計算?
按揭計算機計算公式
由於借款人每月都會償還貸款,因此利息會相應遞減,計算每月供款時,供款額 =〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,n代表貸款的月數,將數額代入,就能計算出每月供款額。
按揭計算機 | 印花稅計算機
只要在House730按揭計算機,輸入物業樓價、按揭成數、還款期、印花稅等即可計算首期及供款等借貸資料。
按揭還款年期如何計算
目前,按金管局規定按揭最長供款年期上限為30年。銀行一般會以申請人年齡及物業年齡相應計算按揭供款年期,以較短者為準。
按揭申請人年齡
銀行普遍用「75減人齡」得出可供款年期,部分銀行接受以80減申請人年齡計算。例子:假設按揭申請人50歲,以75年減去按揭申請人年齡,申請人最長只可獲批25年供款期。
按揭計算亦考慮樓齡
除了考慮人齡外,銀行會根據物業年齡計算最長供款年期,若申請六成或以下按揭,一般大型屋苑,大部分銀行以「75減樓齡」得出最高供款年期。舊區單幢式舊樓等交投稀疏的物業,銀行或會改以低於70年減樓齡計算。村屋則大部分銀行用65年減樓齡計算。
未補地價居屋
未補地價居屋最長供款年期為 25 年,但無須進行壓力測試。補地價後銀行將視之為私人物業,按揭年期採用與私樓相同準則審批。
400萬至1000萬樓月供幾多?
以最高可按揭貸款90%、供款年期30年、按揭息率4.125%以及月供按保保費計算:
樓價(HK$) | 最高可按揭貸款 (以九成計) | 估算每月供款 (已包括月供按保保費) | 壓力測試入息要 求(DSR 50%) |
---|---|---|---|
400萬 | 360萬 | 17,825 | 35,649 |
500萬 | 450萬 | 22,281 | 44,561 |
600萬 | 540萬 | 26,737 | 53,473 |
700萬 | 630萬 | 31,297 | 62,593 |
800萬 | 720萬 | 35,768 | 71,535 |
900萬 | 810萬 | 40,239 | 80,477 |
1000萬 | 900萬 | 44,709 | 89,418 |
*申請人須通過「供款佔入息比率」不超過50%的準則(基本DSR),一概以銀行最終審批作準。
*金管局於2024年2月28日公布,壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言,只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。
使用按揭計算機的好處
入市前作充足準備
透過「按揭計算機」可知道首期及每月供款,準買家可以鎖定自己負擔能力範圍內的物業進行選購。
了解每月還款
部份「按揭計算機」可以準確並詳細地計算每月供款的開支,買家在置業後可以更容易規劃家庭開支比例,並作出長遠的財務規劃。透過「按揭計算機」亦可計算出在罰息期後尚餘貸款金額,從而知道是否符合資格作轉按及加按等安排。
除了按揭,計算出額外的主要置業開支
除了按揭利息開支之外,部份按揭計算機可以計算出印花稅開支,並計算連同代理佣金、律師費及裝修費等在內的置業總開支。
加按、轉按預算都計得出
已有按揭在身的業主只要在計算機中輸入現時剩餘貸款、按揭利率、還款年期,以及轉按後的物業市值、貸款額、按揭利率、還款年期等資料,便可計算轉按及加按成本,以及轉按後利息成本是否下降。
使用按揭計算機注意事項
個人因素影響按揭成數
雖然按揭成數最高可做9成,但若果申請人並非固定受薪人士,或者物業類型屬於村屋等,均無法借盡9成按揭,按揭計算機未必能反映申請按揭時所獲批的按揭成數。
了解更多:按揭成數攻略
壓力測試個別情況更嚴謹 (已暫停實施)
一般情況下,壓力測試的計算方法是以當前按揭利率增加2%計算,但金管局於2024年2月28日公布,壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言,只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。
還款期未必能借盡30年
同理,目前按揭還款年期最高為30年,但如涉及資助房屋或者樓齡較舊的物業,最長還款年期也少於30年。
按揭計算常見問題
樓宇按揭可以做幾多年?
金管局規定,新造按揭貸款年期上限設定為30年。 但實際獲批按揭年期則因申請人年齡及物業種類而定。
如何計算每月供款?
每月供款額 = 〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,n代表貸款的月數。 不過計算過程繁複,準買家可使用按揭計算機計算。
甚麼是罰息期?
罰息期是指在申請按揭後的一段指定年期內,業主無法轉按或提前還款的情況。這是銀行為了確保自己在做按揭時不會損失利息所設立的措施。一般而言,罰息期通常為2年左右。