按揭計算全攻略|供樓利息及年期點計 幫你計算每月供款(附案例)

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按揭必修 -
日期: 更新日期: 2022年09月15日 2024年04月02日
日期: 2022年09月15日 更新日期: 2024年04月02日
準買家入市買樓前需要清楚知道自己供樓負擔能力及要準備幾多首期,本文將詳細解釋按揭利率及供款年期計算方法,以及附上按揭計算機使用方法及注意事項,幫你輕鬆計算每月還款額。

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樓宇按揭是什麼意思? 

按揭利率如何計算? 

按揭還款年期如何計算? 

400萬至1000萬樓月供幾多? 

按揭計算機


樓宇按揭是什麼意思?

樓宇按揭的意思是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借錢支付物業售價,欠款須按時分期攤還,否則即提供貸款的銀行或財務機構有權收回物業。

 

按揭利率如何計算?

按揭計算機計算公式

由於借款人每月都會償還貸款,因此利息會相應遞減,計算每月供款時,供款額 =〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,n代表貸款的月數,將數額代入,就能計算出每月供款額。

                                                

按揭計算機 | 印花稅計算機            

只要在House730按揭計算機,輸入物業樓價、按揭成數、還款期、印花稅等即可計算首期及供款等借貸資料。               

                                               

按揭還款年期如何計算            

目前,按金管局規定按揭最長供款年期上限為30年。銀行一般會以申請人年齡及物業年齡相應計算按揭供款年期,以較短者為準。                                          

按揭申請人年齡 

銀行普遍用「75減人齡」得出可供款年期,部分銀行接受以80減申請人年齡計算。例子:假設按揭申請人50歲,以75年減去按揭申請人年齡,申請人最長只可獲批25年供款期。

按揭計算亦考慮樓齡

除了考慮人齡外,銀行會根據物業年齡計算最長供款年期,若申請六成或以下按揭,一般大型屋苑,大部分銀行以「75減樓齡」得出最高供款年期。舊區單幢式舊樓等交投稀疏的物業,銀行或會改以低於70年減樓齡計算。村屋則大部分銀行用65年減樓齡計算。

未補地價居屋

未補地價居屋最長供款年期為 25 年,但無須進行壓力測試。補地價後銀行將視之為私人物業,按揭年期採用與私樓相同準則審批。

400萬至1000萬樓月供幾多?

以最高可按揭貸款90%、供款年期30年、按揭息率4.125%以及月供按保保費計算:


樓價(HK$)最高可按揭貸款
(以九成計)
估算每月供款
(已包括月供按保保費)

壓力測試入息要

求(DSR 50%)

400萬360萬17,82535,649
500萬450萬22,28144,561
600萬540萬26,73753,473
700萬630萬31,29762,593
800萬720萬35,76871,535
900萬810萬40,23980,477
1000萬900萬44,70989,418

*申請人須通過「供款佔入息比率」不超過50%的準則(基本DSR),一概以銀行最終審批作準。

*金管局於2024年2月28日公布,壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言,只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。

使用按揭計算機的好處

入市前作充足準備

透過「按揭計算機」可知道首期及每月供款,準買家可以鎖定自己負擔能力範圍內的物業進行選購。

了解每月還款

部份「按揭計算機」可以準確並詳細地計算每月供款的開支,買家在置業後可以更容易規劃家庭開支比例,並作出長遠的財務規劃。透過「按揭計算機」亦可計算出在罰息期後尚餘貸款金額,從而知道是否符合資格作轉按及加按等安排。

除了按揭,計算出額外的主要置業開支

除了按揭利息開支之外,部份按揭計算機可以計算出印花稅開支,並計算連同代理佣金、律師費及裝修費等在內的置業總開支。

加按、轉按預算都計得出

已有按揭在身的業主只要在計算機中輸入現時剩餘貸款、按揭利率、還款年期,以及轉按後的物業市值、貸款額、按揭利率、還款年期等資料,便可計算轉按及加按成本,以及轉按後利息成本是否下降。

使用按揭計算機注意事項

個人因素影響按揭成數

雖然按揭成數最高可做9成,但若果申請人並非固定受薪人士,或者物業類型屬於村屋等,均無法借盡9成按揭,按揭計算機未必能反映申請按揭時所獲批的按揭成數。

了解更多:按揭成數攻略

壓力測試個別情況更嚴謹 (已暫停實施)

一般情況下,壓力測試的計算方法是以當前按揭利率增加2%計算,但金管局於2024年2月28日公布,壓力測試暫停實施。即借取按揭貸款的要求有所改變。對於首次置業客戶而言,只需確保每月供款金額不超過其總收入的50%即可通過貸款審核。

還款期未必能借盡30年       

同理,目前按揭還款年期最高為30年,但如涉及資助房屋或者樓齡較舊的物業,最長還款年期也少於30年。

按揭計算常見問題   

樓宇按揭可以做幾多年?

金管局規定,新造按揭貸款年期上限設定為30年。 但實際獲批按揭年期則因申請人年齡及物業種類而定。                                

如何計算每月供款?

每月供款額 = 〔貸款額 X 月利率 X [(1+月利率)^n / [(1+月利率)^n-1]〕,n代表貸款的月數。 不過計算過程繁複,準買家可使用按揭計算機計算。                                   

甚麼是罰息期? 

罰息期是指在申請按揭後的一段指定年期內,業主無法轉按或提前還款的情況。這是銀行為了確保自己在做按揭時不會損失利息所設立的措施。一般而言,罰息期通常為2年左右。