区区巡礼│买楼点拣好 启德VS康城？

过往有云「今日西九、明日启德」，即指启德属未来第二个西九。这个政府耗资逾千亿元打造的启德新发展区，越来越「红」，除了瞩目地标商场落成外，区内新楼林立，近期「地王」天玺‧天更一口气沽逾百亿，满堂红销售成绩令市场注目。

启德由旧机场变成CBD2

不过，启德由旧机场，欲摇身变成为世界级商住社区，可惜区内交通配套成重大障碍。政府想在启德打造一个继中环之后第二个商业核心区(CBD2)，惟构想的环保连接系统，由单轨铁路，以至现代化电车都一一触礁，而区来住宅新供应源源不绝，跑道区仍有住宅用地未售，跑道区的绿色运输系统未落实前，环抱维港海景的跑道豪宅，俨如「荒岛」，尽管前方增建单车「共融通道」增添闲逸，惟居民出入依赖巴士小巴或私家车，交通十分不便。

邻近启德港铁站的新楼，徒步可往港铁站，交通相对佳，而且最近零售及娱乐设施，今日开幕的双子汇(The Twins)，虽然面对零售冷风，SOGO崇光启德店仍有约480个商户进驻，启德居民或外区人士前往消闲叫多一个选择，连同AIRSIDE商场，启德区的购物配套涉及楼面确比日出康城多。日出康城居民则主要依赖康城商场，或要乘车到邻近坑口或将军澳等商场、街市购物。不过两区同为宠物友善，主子们可以带同爱宠到启德车站广场、启德空中花园；或环保大道宠物公园、将军澳南海滨长廊散散步，甚至走进商场。

启德的食、买、玩固然胜一筹，而占地28公顷的启德体育园即将启用，世界级体育场地能举办动赛事外，各类国际性的大型活动，亦计划举行如演唱会和各种文化展览，成为香港一个新地标。

正由於社区发展庞大，启德的居住组合由资助房屋至私楼皆备。已落成的公屋启晴邨外，未来两年尚有居屋启欣苑及启盈苑，两居屋位共逾3,500伙，以每户住3人，资助房约1万人居民陆续进驻该区。

启德体育园(资料来源为维基百科)

康城供应即将划上句号

至於日出康城，住宅全属私楼，分13期发展，建有76座，提供逾2万伙单位，与环保大道一街之隔的海茵庄园及峻滢等同属私人屋苑，被市场称为一个没有公屋、居屋的私楼区。相比启德源源不绝供应，日出康城住宅供应量已近尾声。目前，主要可出售一手楼，包括信和置业、嘉华国际、招商局置地及港铁的凯柏峰、会德丰及港铁的SEASONS PLACE，尚未命名的第13期项目则有待公布。市场预计2026年，日出康城便会完成所有项目，为多年来发展即将划上句号。

日出康城(资料来源为维基百科)

启德租楼占逾80%   

称得上新区，物业楼龄都较新。启德第一个落成私楼启德1号，2017年入伙，至今落成7年；康城区最早落成的首都，楼龄15年。年轻住户普遍爱新楼或半新楼，而两区居住人口都普遍年轻。根据政府2021年人口普查及中原地产数据，启德及日出康城居住主要人口介乎40至64岁，占整体分别39.9%及41.6%；而65岁及以上人口比例占14.2%及10.3%。

启德82.1%住户  每户住1至3人 

小家庭或「单身族」更是新区特色。截止2021年数据，启德有82.1%住户是每户居住1至3人，日出康城则有54.4%住户，是每户居住1至3人。至於，每户居住4人或以上家庭，日出康城占45.6%；启德则只有17.9%住户，每户住4人或以上，家庭客料较集中在日出康城区。家庭住户平均居所面积，日出康城约721方尺，而启德只有323方尺。

康城供满楼住户13.2%  启德租楼比例 83.4%

启德住户租楼比例明显比日出康城多，有83.4%启德住户是租楼，15.2%是购置物业。相反，日出康城自置物业比例达62.5%，租楼占近35%。其中，已经没有按揭，即已供满楼住户达13.2%。两区家庭住户每月收入收差距很大，相信与房屋类型有关，日出康城家庭住户每月中位数为66,680元；启德家庭住户每月中位数为19,440元。由於此乃政府统计处2021年数据，最新数字则有待公布。

「3、4字头」上车盘

小编番查了启德及康城低於「400万元」上车盘，发现在House730 网上放盘平台，截止11月15日，启德共有9伙单位叫价低於400万元，全属启朗苑居二房屋。启德区私楼「4字头」放盘，楼龄约6年的龙誉，目前，1A座C室开放式户，实用面积约245尺，现时叫价420万元，尺价约17,143元。若果买家向银行借贷楼价90%，供款年期30年，以利率3.625%厘计算，首期为42万元，总贷款额为387.45万元，连保费月供为17,670元。

於轻楼龄兼开放式单位的物业市场，将军澳日出康城又谂唔谂得过?跟据House730网上平台资料显示，截至11月15日，共有46伙单位叫价低於400万元。以2年楼龄的海茵庄园为例，一个实用面积约223尺的开放式户，现叫价为360万元，实用尺价约16,144元，若果买家向银行借贷楼价90%，供款年期30年，以利率3.625%厘计算，首期为36万元，连保费每月供款15,096元。整体而言，两区各有胜长，按需求拣选那一区都好，负担能力都是入市考虑第一步。

海茵庄园二手开放式户，外望山景。

海茵庄园一个实用面积约223尺的开放式户。

即时睇全港更多二手笋盘

uf