楼按全放宽后 哪类人即时受惠？ (下)

上期提及楼按全线放宽后的前后变化，而这次楼按放宽有助进一步降低置业人士的上会要求，其一即时令买楼收租人士，又或已持有物业现想买多层楼作投资的人士受惠。举例，买家月入$70,000，已持有自住物业，月供$21,000，没有其他负债，现准备入市一层$600万连租约单位作长线收租之用，放宽前碍於出租物业及二套房按揭，他只可为投资物业申请高达5成按揭(6成按揭上限再扣减一成)，现时可申请高达7成按揭。他现时可以低至3成基本首期$180万入市上述连租约单位，以目前按息3.875%及30年期计，两套按揭总供款为$40,750，最低月入要求约$81,500，单计自身入息仍未足以符合供款占入息比率，但基於早前已放宽以高达租金8成计作入息，连同租金收入$17,500之80%即$14,000计作入息，可计总入息达$84,000，买家可成功获批按揭买楼收租。 对比放宽前，即使他可再动用多些资金增至5成基本首期$300万入市，仍未可获批按揭，原因是放宽前之供款占入息比率上限为40%，并非现时已放宽之50%，最低月入要求约$87,770，而租金以高达7成计作入息，并非现时之高达8成，可计总入息仅$82,250，未能符合按揭审批准则。

用家亦可受惠於楼按放宽，早於今年2月底及近数年政府已因应市场变化逐步放宽按揭及按保范围，现时楼按全面放宽，更多置业需求人士之入市门槛进一步降低。今年2月楼市撤辣后，楼市辣税包括二套房印花税制(新住宅印花税NRSD)已全面撤销，加上最近亦撤销二套房按揭规限，换楼用家便无需基於有关规限而局限於以「先卖后买」方式换楼。例如换楼用家或希望选择「先买后卖」方式以便在换屋过渡方面更易衔接。放宽前换楼用家在未卖出原有按揭物业之时，若先购置新居，新居便成为二套房按揭，在上会方面受限於扣减按揭成数，供款占入息比率上限亦需下调至40%；现时则全线上调至按揭成数高达7成及供款占入息比率上限50%，减低了若选择「先买后卖」方式换楼的难度。

楼按全放宽后，一二手交投量显着上升，其实转按申请量亦有所增加，对於有转按实质需要的人士例如希望转走发展商按揭、转走财务贵息贷款、转按甩按保又或转按套现等需求，现时亦可能因应不同情况例如是$3,000万以上高价物业的按揭成数上调至7成，非自用物业/二套房按揭之放宽而较易於转按。例如业主两年前买入一个楼价$3,500万之投资物业，属於第二套房按揭，碍於发展商7成按揭之低息蜜月期将届满，希望申请转按。放宽前可申请按揭成数仅达5成，需补付较大金额才可转按，再加上现时物业估值已跌至$3,300万，对应按揭余额$2,329万，需补付金额高达$679万，转按难度较大；现时放宽后按揭成数上调至高达7成，转按金额高达$2,310万，补付金额仅需$19万，加上二套房按揭的供款入息要求亦放宽，转按成功率变得明显提高了。